Har i min depå som kallas ”Byggkassan” sålt alla aktier i Logistri Fastighets AB. Logistri är ett mini Sagax som satsar på logistikfastigheter. Det är inget enfastighetsbolag utan har under ett åtal år köpt upp 17 fastigheter som ligger mellan Stockholm och Göteborg. Bolaget delade ut bra med pengar runt 6-7 % med kvartalsutdelning. Det passade mig fint.
Strax efter värsta börspandemin så frös marknaden för företagsobligation till is och bolaget satt på ett stort obligationslån som skulle refinansieras inom drygt ett år. Logistri ställde in utdelningen och aktien störtade ner från runt 120 till 73 kr som lägsta notering. I det läget behöll jag aktierna.
Nu har obligationsmarknaden piggnat till igen och bolagt kommer kanske att återuppta sina utdelning. Kursen ligger nu runt 110 kr och jag valde att gå ur med en liten förlust på runt 9%.
Varför sälja nu?
Det är en bra fråga. Har tänkt till mycket det senaste halvåret. Jag tänker satsa mer på tillväxt och riskspridning i stället för koncentrerat innehav av högutdelare. Även i en utdelningsintensiv portfölj som ”Byggkassan”. Högre kvalitet på utdelarna, fler investmentbolag och fonder samt säkrare bolag. De nya investeringarna kommer ge lägre utdelning men kan växa.
Att Logistri som enda av mina ”enfastighets bolag” slopade utdelningen är inte kvalitet. En viktning på knappt 7 % i ett enskilt skakigt bolag är allt för mycket risk i förhållande till den potentiella avkastningen.
Kan jag tänka mig att köpa igen?
Om bolaget återupptar utdelningen och har en mer långsiktigt finansiering än en stor obligation med kort löptid kan jag tänka mig att gå in igen. Dock med en liten viktning. Troligtvis inte mer än en procents viktning. Styrelseordföranden i Logistri har köpt på sig aktier för någon miljon, vilket är ett bra tecken.
Saltängen Property Invest(SPIAB) är tillsammans med Delarka OG inom enfastighetsbolag. Bolagets VD heter Maarit Nordmark och ordförande är Mikael Igelström. Aktien noterades i januari 2015.
Bild från Saltängens hemsida.
Verksamheten:
Då Saltängen är ett enfastighetsbolag kretsar allt kring ägandet och förvaltandet av fastigheten Saltängen 1 utanför Västerås. Bolaget förvaltas av managementbolaget Hestia Fastighetsförvaltning AB. VD, finanschef och förvaltningschef kommer alla från Hestia. Fram till den 30 september 2023 är fastigheten fullt ythyrd till ICA Fastigheter Sverige AB. Efter det datumet finns det en 12 månaders uppsägningsmöjlighet. Därefter löper avtalet på i fem år till. Under 2018 renoverades och förbättrades fastigheten för 83 Mkr. Detta gjorde att en av kvartalsutdelningarna 2019 ställdes in. Ingen högre hyra kund tas ut för denna åtgärd.
Fastigheten:
Fastigheten Saltängen 1 består av ett stort markområde på 232 686 kvm. Belägen i området Hacksta knappt en halvmil utanför Västerås nära E18 är det ett bra läge för en logistikfastighet. Den uthyrningsbara ytan är 104,726 kvm varav 75 % är lager, 12 % kontor och resten kyl och fryslager. Många kvadratmeter på en fastighet så det är en stor pjäs. Byggnationerna började 1975 av ICA och har genom åren byggts på. ICA har använt lokalerna i över 40 år som en av två logistikhubbar. Med 92 lastportar och ett automatiskt höglager på över 30 meter är byggnaden central för ICA’s logistik. Att bygga nytt skulle kosta gissningsvis mer än värdet på fastigheten idag(ca 1,46 Mdr kr).
Nyckeltal:
Bolaget omsätter ca 83 MKr per år. Driftnettot ligger runt 79 Mkr och förvalningsresultatet ligger på drygt 60 Mkr. Inga kioskvältare att förvänta sig den närmsta tiden då hyreskontraktet är indexuppräknat, Belåningsgraden ligger på 44,4 % och räntetäckningsgraden ligger på 4,72 ggr och soliditeten på 45,8 %.
Bolaget har ett lån på 603 Mkr från Swedbank som förfaller under 2020. En procent av lånet amorteras av varje år. Det blir spännande att se hur en omfinansiering kommer att se ut.
Gör man en grov bruttoanalys av kassaflödet får man till att det trillar in drygt 51 Mkr i bolaget när allt är betalat. Av det används 45 Mkr till att betala utdelning till 4 600 000 aktier 4 ggr per år och 6,3 Mkr går åt till att amortera på lånet.
Ägarbilden och managementbolaget bakom:
Saltängen har ett ganska udda sätt att räkna antalet aktieägare i bolaget. De räkarna bara med ”kvalificerade aktieägare”. D.v.s de som har 500 eller fler aktier i bolaget. Om du har mindre än 500 aktier är du okvalificerad! Enligt Avanza har de i skrivande stund 4843 kunder som äger aktier i Saltängen.
Namn:
Kapital %:
Kommentar:
Avanza Pension
10,4 %
KF och pensionssparande
Artipelaginvest AB
7,2 %
Se nedan.
UBS Switzerland AG, NQI
4,3 %
Nordnet Pensionsförsäkring AB
3,3 %
KF och pensionssparande
Skogskupan Aktiebolag
2,7 %
Malmö familj.
Swedbank Försäkring
1,7 %
Bakom bolaget Artipelaginvest AB står makarna Björn och Lillemor Jakobson. Grundare till bolaget BabyBjörn. Björn Jakobson var sommarvärd i P1.
Fördelar:
Enkel verksamhet – hyra ut ett lager med frys + kontor.
Utdelning som betalas ut som regel 4 ggr per år.
Hög direktavkastning. (2,45*4) / 136,5 -> 7,1 % i direktavkastning.
Belåning ger positiv hävstång i uppåtgående marknad.
Nackdelar:
En STOR nackdel är att fastighetern är väldigt speciell.
Säger ICA upp hyresavtalet kan det bli svårt att hitta ny hyresgäst.
Långt indexuppräknat hyresavtal tappar mot ”marknadshyror” över tid.
Kan bli svårt att refinansiera bolaget i svåra tider. Risken för kreditorer kan bli hög.
Belåning ger negativ hävstång i nedåtgående marknad.
Anpassningar i framtiden kan bli dyra utan att hyran går att höjas.
Inställda utdelningar p.g.a anpassningar och renoveringar.
Mycket svagt kassaflöde.
Sammanfattning:
En investering i Saltängen är en ganska udda investering. Så länge det går bra så går det bra. Går det dåligt så kan det gå riktigt dåligt. Mer precis än så kan man inte vara. Bara stolpa upp det som kan gå dåligt. ICA säger upp avtalet, räntorna skenar och bolaget kan inte finansiera sig är tre saker man främst kan tänka sig. Å andra sidan är en aktie som betalar ut drygt 7 % per år till en känd risk ganska intressant. Var och en får avgöra om det är en lockande investering. Går det att framöver värdera upp fastigheten Saltängen 1 så ger varje 100 Mkr i ökat värde ca 21 kr per aktie. En rejäl hävstång både upp och ner. Belåning kan tyckas en aningen hög, med tanke på risken i bolaget men bättre än t.ex Delarka. Däremot är kvaliteten på Delarkas fastighet bättre. Att jämföra dessa bolag är som att jämföra äpplen, päron och appelsiner.
Det går nätt och jämt runt rent kassaflödesmässigt. Bolaget dansar på en riktigt slak lina. Stiger räntan så är de rökta på denna nivå. Då måste utdelningen kapas, rejält! Aktiekursen skulle då bli mosad. I dagarna har kursen stigit upp mot 140 kr för att innan under lång tid legat runt 115-125 kr. Kanske ”sell and go away”?
Disclaimer:
Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger aktier i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.
I denna mini genomgång kommer bloggen att gå igenom fenomet ”enfastighetsbolag”, samt titta lite närmare på ett eller flera bolag som är av denna typ. Investeringsslagets för och nackdelar.
Delarkas fastighet. Postnord har sagt upp avtalet. Bild av Holger Ellgarrd
Vad är ett enfastighetsbolag?
Ett en eller fåfastighetsbolag är ett bolag som bildats för att äga en eller ett fåtal fastigheter. Det kan man gissa sig till på namnet. Fenomenet att köpa en stor, ofta udda fastighet, lägga in den i ett nytt bolag och sätta den på börsen är ett ganska nytt fenomen. Bolag som Pareto, Catella, Wilfast och Hestia har gjort det tills sin affärsidé att göra dessa paketeringar. De tjänar pengar på själva paketeringen och sedan säljer de in olika managementtjänster.
Enfastighetsbolagen har sällan egen personal utan allt sköts oftas av inhyrd personal från managementbolagen på konsultbasis. Styrelsen är ”extern” men har ofta kopplingar till ovan nämnda managementbolag.
Fastigheterna i dessa bolag är ofta stora, ikoniska eller sticker ut på något sätt och hyrs ut på långa kontrakt ibland över 10 år. Övervägande är det logistikfastigheter men även kontorslokaler och försäljning av t.ex. fordon.
Räntekänsliga
Enfastighetsbolag är ofta väldigt räntekänsliga. Initialt köps fastigheten med hög belåning, runt 50 % som oftast amorteras ned med kanske 1% av lånet per år. Värdet på en fastighet avgörs till stor del av ränteläget. Enfastighetsbolagen har sällan bra lägen så den gamla sloganen ”läge, läge och läge” gäller inte. Det finns undantag bland bolagen.
Brokig ägarbild
Bolagen har sällan någon huvudägare utan det är mest småsparare som vill ha hög och ”stabil” utdelning och köper denna typ av aktier. På senare tid har ett gäng ägare dykt upp en del av bolagen. Det är ofta stiftelser, rika privatpersoner och olika rörelser.
Fördelar:
Få om inga analyser, edge för påläst småsparare.
Relativt hög direktavkastning.
Delar ofta ut per kvartal.
Stabil verksamhet så länge det finns betalande hyresgäst(er).
Ofta positiv värdeförändring vid sjunkande räntor.
Nackdelar:
Äger en eller ett fåtal fastigheter. Ofta stora och specialbyggda(t.ex Saltängen).
En eller ett fåtal hyresgäster(ICA som hyr av Saltängen).
Inställda utdelningar(Saltängen ställde in en utdelning).
Ofta ingen egen personal ger Ad hoc förvaltning.
Svag ägarbild. Bolaget styrs de facto av ett managementbolag.
Låg omsättning i aktien.
Hög finansiell risk.
Mycket ränteberoende, påverkar intäkter och värde på fastigheter.
