Inledning enfastighetsbolag

I denna mini genomgång kommer bloggen att gå igenom fenomet ”enfastighetsbolag”, samt titta lite närmare på ett eller flera bolag som är av denna typ. Investeringsslagets för och nackdelar.

Delarkas fastighet. Postnord har sagt upp avtalet. Bild av Holger Ellgarrd

Vad är ett enfastighetsbolag?

Ett en eller fåfastighetsbolag är ett bolag som bildats för att äga en eller ett fåtal fastigheter. Det kan man gissa sig till på namnet. Fenomenet att köpa en stor, ofta udda fastighet, lägga in den i ett nytt bolag och sätta den på börsen är ett ganska nytt fenomen. Bolag som Pareto, Catella, Wilfast och Hestia har gjort det tills sin affärsidé att göra dessa paketeringar. De tjänar pengar på själva paketeringen och sedan säljer de in olika managementtjänster.

Enfastighetsbolagen har sällan egen personal utan allt sköts oftas av inhyrd personal från managementbolagen på konsultbasis. Styrelsen är ”extern” men har ofta kopplingar till ovan nämnda managementbolag.

Fastigheterna i dessa bolag är ofta stora, ikoniska eller sticker ut på något sätt och hyrs ut på långa kontrakt ibland över 10 år. Övervägande är det logistikfastigheter men även kontorslokaler och försäljning av t.ex. fordon.

Räntekänsliga

Enfastighetsbolag är ofta väldigt räntekänsliga. Initialt köps fastigheten med hög belåning, runt 50 % som oftast amorteras ned med kanske 1% av lånet per år. Värdet på en fastighet avgörs till stor del av ränteläget. Enfastighetsbolagen har sällan bra lägen så den gamla sloganen ”läge, läge och läge” gäller inte. Det finns undantag bland bolagen.

Brokig ägarbild

Bolagen har sällan någon huvudägare utan det är mest småsparare som vill ha hög och ”stabil” utdelning och köper denna typ av aktier. På senare tid har ett gäng ägare dykt upp en del av bolagen. Det är ofta stiftelser, rika privatpersoner och olika rörelser.

Fördelar:

  • Få om inga analyser, edge för påläst småsparare.
  • Relativt hög direktavkastning.
  • Delar ofta ut per kvartal.
  • Stabil verksamhet så länge det finns betalande hyresgäst(er).
  • Ofta positiv värdeförändring vid sjunkande räntor.

Nackdelar:

  • Äger en eller ett fåtal fastigheter. Ofta stora och specialbyggda(t.ex Saltängen).
  • En eller ett fåtal hyresgäster(ICA som hyr av Saltängen).
  • Inställda utdelningar(Saltängen ställde in en utdelning).
  • Ofta ingen egen personal ger Ad hoc förvaltning.
  • Svag ägarbild. Bolaget styrs de facto av ett managementbolag.
  • Låg omsättning i aktien.
  • Hög finansiell risk.
  • Mycket ränteberoende, påverkar intäkter och värde på fastigheter.

Länkar:

Avanza: Maxad direktavkstning.

Nordnet: Investera i enfastighetsbolag

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *