Två nya fastighetsbolag in i portföljen

I dagarna skalade jag ner halva innehavet i Boston Pizza. För likviden köpte jag två nya fastighetsbolag som ger regelbunden utdelning. Strikt juridiskt är det två stycken REIT:s men jag kallar dem för ”fastighetsbolag”. Nu är år 2020 ett speciellt år, så man ska inte vara allt för säker på att utdelningen håller men tankegången bakom är följande:

Två bolag ger lägre risk än ett skakigt bolag. Två hyggligt stora fastighetsbolag är bättre än en fond som lever på royalties från försäljning av Pizza från en kontinent som är hårt drabbad av en pandemi.

Pandemin kommer att gå över men pizza fonden kan duka under eller bli hårt skadeskjuten innan. Utan utdelning finns det inget ”värde” i fonden. Fastighetsbolag kan stiga i värde och ge en positiv totalavkastning även utan utdelning. Realtillgångar bör stiga i värde övertid när penningmängden i samhället ökar. Ett sätt att rida på den tillgångsinflation som finns och kanske blir ännu värre framöver.

Direktavkastningen i portföljen har sjunkigt rejält sedan resan mot mer tillväxt började samt att ett antal utdelningsbolag numera är bolag utan utdelning.

Målet är att behålla en viss utdelning för att kunna täcka löpande kostnader som räntor, avgifter för kapitalförsäkringar och investeringssparkonton. Ska man ta dett från lönen blir aktiesparandet en ganska dyr hobby i längden.

De två fastighetsbolagen jag köpte in är WP Carey(NYSE:WPC) och STORE Capital(NYSE:STOR). De har en direktavkastning på 6,2 % respektive 5,1 %.

Halverar Boston Pizza

Boston Pizza Royalties Income Fund(TSX;BPF.UN) eller det mer vardagliga namnet på fonden, Boston Pizza har beslutat att återuppta sin månadsutdelning. Det glada beskedet kan man läsa om här.

Utdelningen blir 0,065 CAD (Kanadensiska dollars) per månad. Givet kurs i skrivande stund på 8,34 blir det en direktavkastning på årsbasis motsvarande 9,3 %. Tidigare var utdelningen $0.102 per unit (en fond har units inte aktier) men den ställdes in strax efter restriktioner infördes och många av restaurangerna fick stängas. En fond som lever på royalties och delar ut dem i stor utsträckning till andelsägarna fick ta emot storstryk när utdelningen ställdes in. När utdelningen nu har återinförst lite trevande ”på prov” steg Boston Pizzas units kraftigt. Upp över 40 % i fredags och ytterligare drygt 7 % när detta skrevs.

Boston Pizza jämfört med DJ Canada och NASDAQ 100.

Varför halvera innehavet?

Innan pandemin låg jag ganska tungt i tre stycken restaurangfonder som gav god månatlig utdelning. Runt 5 % av portföljen låg i Boston Pizza, KEG och SIR. Innan pandemin hade portföljen i huvudsak fokus på utdelningsaktier och såg dessa som en ganska säker investering. Hög utdelning och typ nästan ingen potential för uppgång. Bra så tyckte jag. Nu ligger man mellan 55 till 85 % back på dessa investeringar. Boston Pizzas upptick gav en bra möjlighet att lätta på innehavet. Stiger de mer så kommer jag på sikt att sälja av hela innehavet. Mitt fokus numera är tillväxtbolag men kommer att behålla en väldiversifierad portfölj av bolag som delar ut, men med högre kvalitet på bolagen. Där platsar inte Boston Pizza.

Boston Pizza logo.

KEG delar ut pengar så de får vara kvar, skulle de stiga så det känns lönt att sälja åker de. SIR har fått mest stryk, ner över 85 %. Det känns som det kvittar just nu om de är kvar eller inte. Om de gör någon comeback skulle det vara bra, men nu får de ligga kvar som en joker.

Uppdatering Byggkassan

En liten uppdatering av mitt projekt / min portfölj som har arbetsnamnet ”Byggkassan”. Denna kassa är en privat buffert för hus och bil. Bor i ett äldre hus där det löpande avsätts pengar för renoveringar. Genom att försöka skjuta på all form av renovering och köra en äldre bil ligger dessa medel under förvaltning i ”Byggkassan”. Mer om mina tankar kring Byggkassan kan du läsa här och genom bloggens taggsystem.

Byggkassan 2020-09-23

Förvaltningen är ganska passiv. Eftersom pengarna skall användas någon gång är det ganska låg risk i portföljen. Mest fastigheter men på senare tid har det även köpts in ett läkemedelsbolag och en fond. När pengar behövs från Byggkassan kommer fonderna säljas först.

Nya innehav är Pfizer, Trianon och Hufvudstaden. Tidigare i år köptes det in ett innehav i Swedbank Robur Ny Teknik.

Utvecklingen av innehaven

De flesta enfastighetsbolag har repat sig. Logistri har piggnat till, ingen utdelning i sikte men marknaden hör high yield corporate bonds har blommat upp igen. Logistri har således goda möjligheter att omstätta den när den löper ut 2021 (tror jag det är) och starta dela ut pengar igen.

Handelsbanken lägger ner kontor och på sikt Oktogonen

Handelsbanken stänger 200 kontor och gör sig av med 1000 anställda. Digitaliseringen kom i kapp banken där kontorsnätet är själva hjärtat i verksamheten. Jag har själv varit på besök på ett Handelsbankkontor med en äldre släkting för ett antal år sedan. Det var trevligt, de anställda var pålästa och kundfokuserade.

Jag tycker själv det är trist att digitaliseringen äter det mesta. Men på något sätt är det som att tycka det var trevligt att åka häst och vagn medan man ser allt fler bilar åka på smala stigar och bredare vägar anläggas i ökad takt. Det går att tjäna pengar på nostalgi men inom bank har jag svårt att se det. I alla fall för bredare banker med ett basutbud av tjänster.

De anställda är förlorare

De givna förlorarna är de anställda som blir av med sina jobb. TRR – Trygghetsrådet skrev på någon informationsfolder jag läst någon gång att de flesta får jobb inom en kortare tidsperiod och då ofta med högre lön. Bästa sättet att få högre lön är att byta jobb eller befattning inom samma verksamhet.

Handelsbankens största argument att man ska vara kund hos dem – ett stort kontorsnät som nu halveras låter inte som något vinnande koncept. I det korta spara de pengar och då bör aktiekursen stiga, allt annat lika. Handelsbanken är på efterkälken i digitaliseringen så det vinner de inga stilpoäng på. Företagslån och private banking verkar nu bli deras huvudfokus. Kanske kan de ta marknadsandelar?

Oktogonen avvecklas? Anställda förlorar

Oktogonen är en vinstandelsstiftelse skapad 1973 där Handelsbanken historiskt har satt av pengar om banken har haft en lönsamhet som överstigit snittet i branschen. Detta har gjort att de som var med från början och när de gick i pension fick riktigt fina utbetalningar. Insättningen var lika för alla. VD och kassapersonal fick samma avsättning. Ett tungt vägande skäl att jobba för Handelsbanken. Nu kommer det inte göras fler insättningar. I takt med att personalen går i pension kommer uttagen göra att Oktogonen måste sälja av sitt stora innehav på drygt 10 % av aktierna i Handelsbanken.

Fredrik Lundberg – Vinnaren!

Gissningsvis kommer Fredrik Lundberg att via sina olika bolag köpa delar av denna post. Om ett antal år kommer han ha kontrollen över Handelsbanken, Industrivärden, SCA och dessa bolags stiftelser. Sakta men säkert kommer han och sina två döttrar att bygga en ny maktsfär och ersätta det som förr kallades Handelsbanksfären.

Här bor Fredrik L. i sin Villa Ekudden Fotograf: Holger Ellgaard License: CC-BY-SA-3.0

Gevalia – mindre förpackning samma pris

För ett tag sedan, kanske ett par år. Ja tiden går numera rätt fort när man börjar komma upp i åren som investerare, läste jag om den så kallade ”icke inflationen”. Något som bloggaren, författaren och försvarsexperten Cornucopia skrivit en del om.

Vad är då ”icke inflation”? Riksbanken har ett inflationsmål på två procent, vilket gör att du får två procent mindre köpkraft varje år. Politiker kan lova mer utan att det kostar något. De som är skuldsatta får sina skulder ”avskrivna” med två procent per år. Basknegare inom vård och industri får sina löner ökade med två procent per år men det ger bara lite mer skatt till det offentliga. Ungefär så kan man fortsätta att rada upp argumenten.

Riksbanken använder en formel för att räkna ut inflationen och enligt den så stiger inte priserna tillräckligt så de når upp till två procents målet. Vad de räkar på ändras ofta. De som är konspiratoriska eller bara kritiska(vilket för få är) kan säga att de tar med mer av produkter och tjänster som sjunker i pris än stiger. Datorkraft i form av vad t.ex en bärbar dator presterar, blir ju bättre och bättre för varje år. Det gör att priserna sjunker i detta delsegment. Datorkraft per krona blir lägre. Detta gäller inte Apple då deras produkter blir dyrare för varje generation.

Ett krympande Gevalia paket till ett ståndaktigt pris.

Hur berör detta Gevalia och deras kaffe kan man undra? Ett sätt att göra något dyrare förutom att sänka priset är att försämra för konsumenten. Detta har Gevalia gjort. De har i två etapper minskat sina förpackningar. Från 500 till 450 gram och nu 425 gram kaffe i ett paket. Priserna har bibehållts. Gevalia är ett exempel på icke inflation. Man tar sitt paket och lägger i korgen. Något känns konstigt men man har begränsad tid att fundera på saker men när man gått iväg några meter börjar man studera paketet. Aha, ytterliggare 25 gram har tagits bort.

Vem vet snart kostar väl en plastpåse med Gevalia logotype 35 kr och innehåller 0 gram kaffe?

Funderar på att köpa ETF:er

Funderar på att köpa någon ETF:er. Så säger rubriken och det är vad jag gör. Har börjat gräva lite i vad ETF:er är och varför jag är intresserad av att köpa en eller flera. Detta inlägg är mer för att bena ut frågställningen och sen kanke någon läsare går i samma fundering.

Vad är en ETF?

ETF står för Exchange Traded Fund, alltså en börshandlad fond. Likt ett aktiebolag finns det ett begränsat antal andelar som handlas på en börs med köp och säljkurs. Då och då ges det kanske ut nya andelar så övertiden tenderar populära ETF:er att få fler andelar. I likhet med en fond förvaltas kapitalet av någon förvaltare som tar olika mycket i avgift. Vissa ETF:er är helt passiva och följer via datorer en viss index. Avgiften tenderar till att vara rätt så låg.

Idag är marknaden för ETF:er väldigt stor. De förvaltar tusentals miljarder dollar. Dessa ETF flöden av pengar som skall in och ut ur bolag tenderar idag att driva kursen upp och ner. I trading podden Fill or Kill pratas det en del om detta.

Varför intresserad av att köpa ETF:er?

De ger exponering mot många underliggande bolag. I teorin så är då risken låg. De är ofta passivt förvaltade så man behöver inte fundera på om det är en bra förvaltare eller en klant som tar höga avgifter men levererar lite.

Vissa ETF:er delar ut pengar och det är ju alltid trevligt, oftast två gånger per år.

Så här gör jag med alla dessa rapporter

Bloggaren Z2036(Stefan Thelenius) skrev ett inlägg om hur han hanterar rapporter och andra händelser i sina portföljer. Vad jag kan läsa mig till har han runt 65 bolag totalt. Inlägget kallar han för ”Speedanalysis – Is There a Problem Here?”. Kort går det ut på att han använder sin kunskap som mjukvarutestare för att hitta svagheterna i rapporterna och agera snabbt på olika händelser om det behövs.

Detta fick mig att tänka till lite om hur jag brukar agera när ”mina” bolag rapporterar. Som vanligt beror det på bolag till bolag och vilken form man själv befinner sig i.

När det är happy case

Jag har i skrivand stund runt 85+ bolag i portföljerna. Blir en del rapporter. Många av bolagen är så stora att andra kan bevaka dem bättre än mig. Vissa bolag ägs av storägare som bör ha bättre koll än mig. Jag lägger främst den tid jag kan lägga, på att hitta nya bolag och allokera kapital till befintliga investeringar.

Kampen mot surdegarna

Då och känns det som jag har en sten i skon och då får man undersöka vad det beror på. Oftast är det någon surdeg man måste göra sig av med. Har ett antal sådana corona surdegar jag har hoppats skulle piggna till.

Tyvärr har de ej gjort det. På oregelbunden basis läser jag rapporter från portföljbolagen men det är mer när jag dyker ner i något av innehaven för att kolla om de är på rätt väg framåt. Enstaka kvartal skall inte spela någon roll om storyn i bolagen är vad man kan förvänta sig.

Att undvika snabba kast fram och tillbaka

Bloggen är till för att roa och utbilda samt samla ihop mina tankar kring investeringar. Många misstag gör man. Det är av misstagen man lär sig så det kommer mest att skrivas om dem. Så man kan undvika dem framöver. Lätt att säga men svårt i praktiken.

Snabba kast med köp och sälj brukar bli dåligt för mig. Senast corona paniken i mars. Då var man lite väl belånad och marknaden gick ner raskt. En nedstängd värld med ett okänt virus från Kina som spred död och förintelse piggade inte upp sentimentet. Befarad brist på det mesta och massarbetslöshet var andra faktorer att ”ta hänsyn till”. Således är årets rapporter mer läsvärda än tidigare år.

Vilka bolag är så bra att de har tagit sig igenom bättre än förväntat? Vilka bolag är svagare än man tror?Mot bakgrund av vad som hänt detta år lär vi får svaret. Därför skall jag fokusera på att läsa lite mer rapporter än vanligt.

Robur Ny Teknik – nytt innehav i Byggkassan

För de som har följt med på bloggen är ISK portföljen ”Byggkassan” arbetsnamnet på bufferten för hus och bil. Om något större behöver renoveras(som ny luftvatten värmepump förra året) eller bilen behöver repareras eller ersättas då tas utgiften från Byggkassan. Undertiden förvaltas pengarna. Det har mest blivit enfastighetsbolag och andra fastighetsbolag då dessa ger bra utdelning. Även i dessa corona tider.

Som ett led i att öka tillväxten och sprida riskerna har ett nytt innehav plockats in, fonden Robur Ny Teknik.

Om fonden: Fonden förvaltas av Swedbanks fondbolag Robur. Ansvarig förvaltare är Henrik Nyblom. Han efterträdde den dynamiska duon Carl Armfelt och Erik Sprinchorn som numera driver TIN fonder. Vanligtvis ersätts stjärnförvaltare med någon sämre men i fallet Robur Ny Teknik tror jag de hittat en bra ersättare. Fram tills detta skrivs har Henrik Nyblom lyckats bra. Avanza har via sin pod ett avsnitt med Henrik Nyblom.

Länkt till fonden på Avanza och Nordnet för de som vill läsa mer.

Performance: Hur har det gått för fonden sedan Nyblom tagit över spakarna?

Performance för Henrik Nyblom

Som man kan se på diagramet ovan så har Robur Ny Teknik presterat bättre än TIN Ny Teknik och även jämfört med NASDAQ 100 som är ett tekniktungt amerikanskt index. Klart godkännt med andra ord! Som vanligt så får man se hur det utvecklar sig framöver. På riktigt lång sikt har fonden gått upp 927 % på tio år! Denna typ av fonder brukar benämnas som högrisk fonder.

Innehav:

NamnAndelBranch
Sinch AB 8,39 %Meddelandetjänster
Stillfront Group AB 8,07 %Spelbolag
Embracer Group AB Class B5,40 %Spelbolag
Paradox Interactive AB3,96 %Spelbolag
Fortnox AB 3,84 %Mjukvara, redovisning
CD Projekt SA3,75 %Spelbolag
Take-Two Interactive Software Inc3,15 %Spelbolag från Polen.
Biotage AB 2,95 %Bioteknik inom provtagning
Evolution Gaming Group AB 2,92 %Live gaming
Novo Nordisk A/S B2,69 % Läkemedelsbolag, diabetes.

Fonden har tidigare agerat ankarinvesterare när lovande nya teknikbolag har varit på väg till börsen eller rent av lite innan.

Sammanfattning: Jag är när detta skrivs en nöjd och glad andelsägare. Lyssnade igenom podavsnittet och sen blevt det inköp. Har köpt in mig i två omgångar och tror jag kommer göra det igen. I skrivande stund utgör detta innehav ca 1,6 % av kapitalet i min depå som kallas för ”Byggkassan”.

Tjänstepensionsförvaltning

Har via arbetsgivare en tjänstepensionsdepå hos Nordnet. Varje månad sätts det in en liten slant. Man är överlag skeptisk till om det kommer att gå att ta ut något vettigt från den när den dagen kommer. Tänker då främst på att pensionsåldern höjs hela tiden och skatterna med. Detta är inget som är unikt med Nordnet utan mer mina allmänna funderingar. Men pengar sätts in löpande.

Som titeln till detta inlägg säger så är det löpande förvaltning på lång sikt. Med nuvarande regler har jag ca 15-20 år kvar tills pengarna skall tas ut.

Strategin är som vanligt att försöka köpa bra bolag och sitta på dem. Senaste halvåret har man ryckts med lite och börjat köpa tillväxtbolag. Just nu består portföljen till 60 % av Avensia och sedan en lång svans av tillväxtbolag. Några investmentbolag och fastighetsbolag har av vana kommit med på listan.

Fonder lyser som vanligt med sin frånvaro, med ett undantag. Har satt in ca 2 % av kapitalet i TIN Ny teknik. Fonden har gått makalöst bra. Den korta tiden jag ägt har den redan gått upp över 11 %. Kanske är vi inne i en ny techbubbla?

Framöver blir det i takt med insättningarna fler bolag i denna portfölj. Kul att äga många bolag och det sprider även ”risken”. De bolag som köps in här får bli lite prova på och om man fastnar för dem och lär sig lite mer kommer man kanske göra något inköp i den stora portföljen där de ”riktiga” pengar finns.

NP3 Fastigheter Pref

Om NP3 Fastigheter

NP3 Fastigheter är ett fastighetsbolag som verkar i norra Sverige och fokuserar på kommersiella fastighetet med hög direktavkastning. Främst är det inom industri, handel, kontor och logistik de äger fastigheter men det smyger sig in lite hotell och samhällsfastigheter.

När det gäller städer i norra Sverige finns beståndet i Sundsvall, Gävle, Östersund, Umeå och Luleå. Ett gäng fastigheter finns i Dalarna. De tio största hyresgästerna står i mitten av år 2020 för 13 % av hyresvärdet.

Allt som allt är det en stor spridning på typ av fastigheter, hyresgäster och geografiskt. Avståndet mellan Umeå och Luleå motsvarar t.ex det mellan Malmö och Göteborg. Men Norrland är väl Norrland så det klumpas nog ihop som ”Norrlands kåkar”.

Ägarbilden ser bra ut. Största ägaren är Lars Göran Bäckvall via bolaget Poularde Ab. Det är ingen person jag kan något om. Näst största ägare är AB Sagax det börsnoterade logistikbolaget med VD David Mindus. Lite längre ner på listan dyker Erik Selin upp. Två legendarisk fastighetsprofiler.

Om preferensaktien

Bolaget är transaktionsintensivt och har i rask takt köpt på sig fastigheter de senaste åren. Preferensaktierna bolaget har givit ut används som ”hybridkapital”, en sorts lån. Man är i bästa fall ”garanterad” en fast utdelning på 50 öre som delas ut fyra gånger per år. Går det bra för bolaget får man inte mer i utdelning. Däremot går det dåligt så kan utdelningen ställas in. Går bolaget i konkurs blir man av med sina aktier. Det är således viktigt att ha en känsla för nedsidan i bolaget. Kan något hända? Kan bolaget ställa in utdelningen?

Slutsats

Med dagens kurs på 31,4 kr blir det en direktavkastning på drygt 6,3 %. Med tanke på den subjektivt värderade risk det finns i bolaget är det en vettig ”risk/reward”. Äget inga stamaktier i bolaget men det ser så pass intressant ut att jag kan tänka mig att köpa även dem framöver. Ökade upp i NP3 Fastigheter Pref. Innehavet utgör nu 0,4 % av portföljen. Kan tänka mig att öka så innehavet utgör mellan 0,5 och 1 %.

Disclaimer:

Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger aktier i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.