NP3 Fastigheter Pref

Om NP3 Fastigheter

NP3 Fastigheter är ett fastighetsbolag som verkar i norra Sverige och fokuserar på kommersiella fastighetet med hög direktavkastning. Främst är det inom industri, handel, kontor och logistik de äger fastigheter men det smyger sig in lite hotell och samhällsfastigheter.

När det gäller städer i norra Sverige finns beståndet i Sundsvall, Gävle, Östersund, Umeå och Luleå. Ett gäng fastigheter finns i Dalarna. De tio största hyresgästerna står i mitten av år 2020 för 13 % av hyresvärdet.

Allt som allt är det en stor spridning på typ av fastigheter, hyresgäster och geografiskt. Avståndet mellan Umeå och Luleå motsvarar t.ex det mellan Malmö och Göteborg. Men Norrland är väl Norrland så det klumpas nog ihop som ”Norrlands kåkar”.

Ägarbilden ser bra ut. Största ägaren är Lars Göran Bäckvall via bolaget Poularde Ab. Det är ingen person jag kan något om. Näst största ägare är AB Sagax det börsnoterade logistikbolaget med VD David Mindus. Lite längre ner på listan dyker Erik Selin upp. Två legendarisk fastighetsprofiler.

Om preferensaktien

Bolaget är transaktionsintensivt och har i rask takt köpt på sig fastigheter de senaste åren. Preferensaktierna bolaget har givit ut används som ”hybridkapital”, en sorts lån. Man är i bästa fall ”garanterad” en fast utdelning på 50 öre som delas ut fyra gånger per år. Går det bra för bolaget får man inte mer i utdelning. Däremot går det dåligt så kan utdelningen ställas in. Går bolaget i konkurs blir man av med sina aktier. Det är således viktigt att ha en känsla för nedsidan i bolaget. Kan något hända? Kan bolaget ställa in utdelningen?

Slutsats

Med dagens kurs på 31,4 kr blir det en direktavkastning på drygt 6,3 %. Med tanke på den subjektivt värderade risk det finns i bolaget är det en vettig ”risk/reward”. Äget inga stamaktier i bolaget men det ser så pass intressant ut att jag kan tänka mig att köpa även dem framöver. Ökade upp i NP3 Fastigheter Pref. Innehavet utgör nu 0,4 % av portföljen. Kan tänka mig att öka så innehavet utgör mellan 0,5 och 1 %.

Disclaimer:

Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger aktier i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.

Sommarportföljen – Klövern pref

Innehav nummer två att visa upp i offentligheten är Klövern pref(KLOV PREF). Detta är en preferens aktie och i teorin skall den ge samma stadiga utdelning fyra gånger om året. Teori och praktik kan eller t.o.m brukar skilja sig åt. I min buffertportfölj har jag Volati pref. De ställde in utdelningen för bolaget ville ha bidrag av staten. I fallet med de flesta fastighetsbolag som Klövern är kommer det troligtvis inte hända då lönekostnaden för de vanliga anställda är försumbar jämfört med andra kostnader i bolagen.

Lite om Klövern

Klövern är ett halvstort fastighetsbolag med VD Rutger Arnhult som största ägare. Arnhult kontrollerar idag ca 30 % av bolaget. Klöverns fastghetsägande är huvudsakligen inriktade mot kommersiella fastigheter, lager och logistik. De har även lokaler för vård, utbildning och detaljhandel. Lite av varje kan man säga. Ofokuserad eller diversifierad, man kan själv välja vad som låter bäst. Fastigheterna är belägna i de nordiska länderna, men främst inom syd och mellansverige.

Klövern har även en viss nybyggnation. Med andra ord står och faller bolaget inte med en marknad eller typ av fastigheter. Det ger stabilitet i intjäningen och möjlighet att betala utdelning på preferensaktierna. Hur stor uppsida bolaget har är helt ointressant om man är preferens aktieägare. Det är nedsidan som är viktig att försöka få grepp om.

Är de överbelånade, kommer de att få det svårt med finansieringen? Troligtvis inte och då kan de betala utdelningen.

I skrivande stund kostar en aktie 310 kr och delar ut 5 kr per kvartal. Det ger en direktavkastning på knappt 6,5 %. Har ett mindre innehav motsvarande ca 0,7 % av portföljen. På sikt kan jag tänka mig att vikta upp till strax över en procent.

Sommarprojekt – portföljen

Har tänkt ut ett nytt projekt för bloggen, publicera portföljen a.ka. ”Väskan”. I och med pandemin, jobba hemma och tvära kast på börsen med slopade utdelningar har man lite tappat suget på att skriva. I augusti fyller bloggen ett år. Tänkte hitta ett nytt tema att skriva om som samtidigt ger nytta för läsare och skribent.

Skriva om portföljens 50+ bolag med början nedifrån och sakta publicera ”hela” portföljen känns som ett kul projekt. Vissa bolag kan man rätt så bra medan andra är ganska nyinförskaffade.

Varje bolag blir ett inlägg. Vissa kortare och andra längre. Exakt form ger sig med tiden. Utdelningsbolag kommer att fokusera på utdelningen och tillväxtbolagen kommer att fokusera på tillväxt. Ungefär så är det tänkt.

Det är alltid kul att titta på andras publika portföljer. Ibland hittar man något bolag man inte känner till och kan gräva vidare. Kanske hittar någon av läsarna något matnyttigt?

Disclaimer:

Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen.

Uppdaterad portfölj – Byggkassan

Har uppdaterat buffertportföljen Byggkassan. Sedan sist har Saltängen Property invest åkt ut, då de blev uppköpta. Har ökat upp i SBB D och Sagax D. Tagit in Fastpartner D.

Volati Pref har slutat dela ut pengar av politiska skäl. Upplupen utdelning dyker upp ”någon gång” med lite extra ränta på 10 %. Volati har cash så det är bara att vänta ut. Tråkigt men så blir det ibland.

Portfölj fördelning av Byggkassan @elefantholken

Fastpartner D till Byggkassan

Denna månad gick månadens överskott från lönen till inköp av ett gäng Fastpartner D till min buffertportfölj Byggkassan. Överskottet är det som är kvar på lönen när min Wibble lön är dragen.

Fastpartner D(FPAR D) är en av många D aktier som ger en fast utdelning per kvartal. Kursen stiger och sjunker men bör på längre sikt vara frånkopplad hur det går för bolaget. Så länge bolaget, Fastpartner går bra kommer de att dela ut pengar till D aktieägarna. Det är mest fastighetsbolag som använder denna typ av finansiering.

Fördelen är att det är en ganska passiv investering. Så länge bolaget kan betala utdelning brukar de göra det. Undantag finns i dagens politiska klimat. Som investerare behöver man inte kunna så mycket om det underliggande bolaget. Man får inte del av någon vinst utan man tar bara en risk på att bolaget skall betala sin utdelning.

I skrivande stund ger Fastpartner D 1,25 kr per kvartal i utdelning eller 6,49 % i direktavkastning.

Buslådan

Sedan i slutet av april har jag lekt runt i en ISK som jag kallar för ”Buslådan”. Stoppade in 30K och började köra trading. Varje gång jag kört trading har det resulterat i pluss minus noll som bäst och förluster som sämst. Varför gör jag nu om detta igen?

Genom att köra lägsta courtagenivå, blir avgiften per affär från en krona och uppåt. Varje köp ligger runt 500-1500 kr. Den låga kostnaden för att göra en affär var en bidragande orsak. Den andra är att om jag lägger min ”rastlösa energi” på små obetyliga affärer låter jag den andra aktierna göra sitt jobb själva. Förvalta en passiv portfölj är ganska passivt. I dagens klimat är det mycket upp och ner. Lätt att komma i otakt.

I början gick det ganska bra. Blev några kronor på olika affärer. Som mest någon tusenlapp i vinst. Sen hamnade jag i några surdegar och vinsten raderades. Inga stopp loss här inte :-). De aktier jag handlar är sådana som jag skulle kunna ha i den långa portföljen så det är aboslut ingen katastrof att bli sittande med dem.

Vinsten med detta experiment kommer att bli det man lär sig, samt att man låter den stora portföljen vara ifred.

Inköp Amazon

Passade på att utnyttja Avanzas erbjudande om courtagefri Usa handel. Något de gör någon gång då och då. Man bör observera att växlingsavgiften på 0,25 % består.

Som rubriken skvallrar om så blev det ett inköp i det amerikanska jätteföretaget Amazon(NASDAQ:AMZN). Bolaget är mest känt för sin e-handelsplats Amazon.com där de säljer allt möjligt mellan himmel och jord. Med tiden har det blivit mycket mer än böcker som de började med. På sista raden går Amazon sällan med vinst. Allt de tjänar plöjs ner i nya projekt. Många går dåligt och läggs ner. De som blir kvar växer till stora drakar.

Gulkornet just nu är deras datormoln, AWS, Amazon Web Services. Världens största datormoln som tjänar mycket pengar till Amazon. Om det skulle separatnoteras skulle det bli ett mycket lönsamt och snabbväxande företag.

Pressa priser och kostnader är något Amazon jobbar mycket med. Nu går steget raskt från e-handel till att även bli stora inom fysisk detaljhandel.

Ägde tidigare ett innehav i Amazon på runt $890-900 men lyckades slarva bort det. Nu gör jag ett nytt försök till ingångskursen $2446. Någon vinst eller en utdelning kan man inte räkna med. Detta är en ”köpa nu och hoppas kursen stiger aktie för det har en alltid gjort”.

Börskurs för Amazon
Buy and hold har ofta varit en bra strategi i fallet Amazon.

Bud på Solnaberg Property

Onsdagen den 19 februari 2020 inkom det ett bud på fastighetsbolaget Solnaberg Property på 144 kr per aktie från Sterner Stenhus. Styrelsen i Solnaberg Property avvisade budet den 21 februari. I skrivande stund ligger aktiekursen på 150 kr och marknaden anser således att budet inte kommer gå igenom.

Solnaberg. Enfastighetsbolag från Stockholm.
Solnaberg Property. Ett högrisk ”enfastighetsbolag”.

Sterner Stenhus vill köpa in sig i bolaget och omvandla det till ett mer tillväxt och förvärvsdrivet bolag. Utdelningen kommer att slopas eller sänkas drastiskt framöver. Som motiv till det låga budet anger de att det är en fin möjlighet för större ägare att bli av med sina aktier utan att påverka marknaden.

Intressant resonemang då de största ägarna är stiftelser som söker investeringar med hög direktavkastning. Säljer de så får de ett bekymmer att leta upp något nytt att investera i. Mest namnkunniga är Familjen Kamprads stiftelse, LMK Stiftelsen och RFSL via deras dotterbolag EOJ 1933 AB(äger även 10 % av Delarka).

Vill man läsa mer om budet kan man gå till denna länk.

Tankar kring budet.

Aktien har sakta stigit de få år bolaget har varit noterat. Udelningen är fixerad vid två kronor per kvartal eller 8 kr om året. Med rådande aktiekurs på 150 kr get det en direktavkastning på 5,3 %. Budet på 144 kr är en bra indikation på att värdet på bolaget ligger över denna nivå. Hur mycket får var och en räkna på. Indikativt fastighetsvärde är ca 34-35 000 kr per kvadratmeter och om jag räknat rätt så värderas Fabege till 57 000 kr per kvadrat. Hyror, läge och risk skiljer sig avsevärt mellan bolagen men det kan ge en viss indikation.

Jag kommer att behålla mitt innehav och erhålla utdelning. Tycker att kontorsfastigheten uthyrd till IF på långt kontrakt ger en bra avkastning för Solnaberg till vettig risk. Solnaberg är ett av ett antal s.k ”enfastighetsbolag” i portföljen. Sektorinvestering ”enfastighetsbolag” har de avkastat bra med tanke på motsvarande alternativ de år jag ägt dem.

Inköp Precise Biometrics

Köpte en liten bevakningspost i Precise Biometrics, ett mjukvaruföretag från Lund. Bolaget är verksamt inom mjukvara och algoritmer för biometri, främst fingeravtryck. Versamheten bedrivs inom tre affärsområden:

Mobile – Algoritmer för att verifiera fingeravtryck i mobiler och tablets.

Smart Card – Verifiera fingeravtryck i smarta kort. Främst betal och kreditkort. Motverka bedrägerier ligger i tiden.

Digital Identity – Under varumärket Precise YOUNiQ säljs digitala verifieringslösnignar. Först på tur är accessystem för dörrar.

I dagsläget kommer nästan all försäljnnig och nu även vinst och kassaflöde från Mobile. Det är där bolaget har verkat längst. Mobilmarknanden är väldigt cyklisk och i skrivande dagarna släppte Precise Biometrics sin Q4 och helårsrapport för 2019. Bolaget har under de senaste två åren renodlat och skurit ner på kostnaderna samt fördjupat sammarbetet med chipleverntörer i Asien. Marknaden för taktila sensorer har varit under stor prispress men de dyrare mobilerna har börjat använda optiska sensorer.

Denna typ av sensorer kostar betydligt mer eftersom tekniken är ny och tillverkningsmetoderna har inte har lett till så stor prispress, än så länge i alla fall. Då är det mer motiverat att peta in lite mer avancerad mjukvara. Något Precise tjänar på.

Precise Biometrics har en i huvudsak fast kostnadsmassa och intäkterna är mer rörliga i form av royalty och licens intäkter. Ökad försäljning trillar nästan rakt ner på sista raden.

Q4 2019

Q4 2018Q4 2019
Nettoomsättning13 948 tkr38 816 tkr
Omsättningstillväxt %– 1,6 %178,3 %
Bruttomarginal %80,5 %91,9 %
Rörelseresultat– 14 261 tkr12 534 tkr
Rörelsemarginal %– 102,2 %32,3 %
Kassaflöde– 9 067 tkr14 257 tkr
Likvida medel79 543 tkr73 676 tkr

Omsättningen har mer än fördubblats och resultatet är nästan lika högt som förra årets omsättning för Q4. Mycket tack vara att kostnaderna är relativt fasta och inte stiger i takt med omsättningen. Mycket bra kassaflöde men beroendet av en kund Egis Technology är stort. Nästan hela royalty intäkten på 20 Mkr kom från detta bolag.

Helår 2019

20182019
Nettoomsättning67 645 tkr91 927 tkr
Omsättningstillväxt %10,8 %35,9 %
Bruttomarginal %85,2 %86,4 %
Rörelseresultat– 19 958 tkr651 tkr
Rörelsemarginal %– 29,5 %0,7 %
Kassaflöde– 26 055 tkr– 477 tkr
Likvida medel79 543 tkr73 676 tkr

Omsättning, resultat, marginal och kassaflöd är klart bättre än 2018 men årets två första kvartal var tunga men det vägs upp av Q3 som var vändningen och ett urstarkt Q4.

Sammanfattning

Precise Biometrics har i 20 års tid varit ett förhoppningsbolag som nästan alltid gått med förlust. Genom en stor omorganisation, omläggning av verksamheten har kanske bolaget vänt. Bolaget har visat positivt resultat och kassaflöde i två kvartal och slutar helåret 2019 på pluss, trots tunga investeringar i affärsområdena Mobile och Digital Identity.

Börjar Digital Identity dra in pengar och utvecklingen inom Mobile står sig kommer 2020 nog att bli ett riktigt trevligt år. Området Smart Card är en joker. Om det blir någon försäljning hänger på de stora drakarna i kortbranschen. De är inte så snabba så det kan dröja. Kanske blir det inget av med detta affärsområde?

Investeringen i Precise Biometrics är en kvalificerad chansning från min sida. Innehavet väger fjäderlätt i portföljen med 0,17 %. Andelen av utdelningen är 0 % då bolaget inte delar ut några pengar, vilket man nog inte kan förvänta sig framöver heller.

Boston Pizza sänker utdelningen

”Småspararfavoriten” Boston Pizza(BPF.UN) sänker månadsutdelningen från 11,5 kanadensiska cent till 10,2. En sänkning på lite drygt 11 %. I skrivande stund kommer den nya utdelningen ge ca 8,7 % direktavkastning.

Varför sänker de?

Den kanadensiska restaurang marknaden har drabbats av en nedgång. Ekonomin och aktörer som kör hem mat beskrivs som en bidragande orsak. Boston Pizza Royalties Trust som får royalties på varje såld dollar från Boston Pizza är indirekt verksamma inom segmentet ”utkörning av mat”. Det argumentet haltar lite. Kanske är det så att folk börjar tröttna på att äta pizza?

Den nya utdelningsandelen är 93,4 % istället för 104,8 på helårs basis. Under Q4 2019 steg den till 108 % vilket på sikt helt skulle tömma kassan. Fonden tar tillfället i akt att slå till med en rejäl sänkning istället för att kanske tvingas sänka en gång till framöver.

Det viktiga nyckeltalet SRS, Same Restaurant Sales var ner 1,8 %. Klart längre än ”konkurrenten” SIR där man kunde se upp mot 8 % inom vissa segment. Boston Pizza har 395 restauranger och ca 25 000 personer som arbetar där.

För de som vill se Q4 presentationen finns den länkad här.

Hur gör jag?

Jag kommer behålla mina fondandelar och får utdelning varje månad. Går de ner ytterliggare kommer jag nog köpa några till så nivån av utdelning hålls konstant. En investering är alltid förknippad med risk. Detta papper har obefintligt uppsida utan det är utdelningen som är anledningen till att investera.