Inköp nr 3 i Byggkassan

Visst är det spännande! Tänkte göra en artikel men när jag väl satte mig ner och började skriva blev det en förhållandevis lång artikel. Få läsare i dag orkar läsa några längre texter. Det fick bli fyra artiklar. Fyra till priset av en.

Det är förhållandevis lätt att skriva artiklar till bloggen men på något sätt känns det svårt att komma igång. Aktiveringsenergin är kanske för låg?

Nåväl här är tredje bolaget för de som har orkat läsa så här långt:

Wallenstam B

Wallenstam har funnits som bolag sedan 1940 talet. I slutet av 80 talet gick det super duper bra men sen gick det inte så bra. Vinden vände och Wallenstam bolaget gick nästan i konkurs. Pappa Wallenstam fick kasta in handduken och unge Hans Wallenstam fick bli VD. Han gav nyligen ut en bok som sägs vara riktigt läsvärd.

Wallenstam B vs Nasdaq 100 vs OMXS 30

Hans Wallenstam fixade upp firman och i början av 2000 talet började det ta fart. Kursutvecklingen har slagit nästan de värsta techfirmor man kan hitta. Makalös avkastning på att bygga och förvalta bostäder och en del lokaler. Jag har ägt en liten andel Wallenstam av och till sedan mitten av 2000 talet. Naturligtvis skulle man satsat mer men det är lätt att vara efterklok.

I mitt strävande mot högre tillväxt blir det även ett innehav i Byggkassan som namnet i sig förpliktigar till lite tryggare investeringar och vikt mot ”fastigheter”. Just nu är direktavkastningen inget att tala om även om det kom ut en liten 50 öring från dem. Nästa år bör de kunna ge runt 1,75 – 2 kr och då blir direktavkastningen ca 1,5 % eller lite högre. Inget för dem som skall leva på utdelningar med andra ord. Så vida man inte heter Hans Wallenstam. Han drog in nästan 160 Mkr förra året på sina aktier i just Wallenstam.

Inköp nr 2 i Byggkassan

Det andra inköpet i Byggkassan är ett vanligt förekommande bolag bland småspararna. En kort beskrivning nedan. Finns flera bloggare som skrivit mycket om Investor. Jag har följt bolaget sedan någon gång på 80 talet men man tror eller förhoppningsvis trott att man kan göra saker bättre själv så något större innehav i Investor har jag aldrig haft. Vilket är synd.

Investor A

Investor är familjen Wallenbergs investmentbolag. Ofta benämns detta som ”maktbolag” och då syftar det till att makten är viktigare än att tjäna pengar. Men Investor har haft sina med och motgångar i över 100 år så nog har det gått bra för dem. En passiv investering i Investor har med återlagd utdelning slagit de flesta index de senaste 20 åren. Ännu bättre om man går längre tillbaka i tiden än så. Köp Investor och glöm bort dem och låt dödsbo delägarna reda ut hur rika de blir. Det är nog en lönande strategi. Utdelningen kan man kanske konsumera upp men väl behålla aktierna som man har ”glömt bort”

Investor A vs NASDAQ 100 vs OMX Stockholm 30 sedan oktober 2003.
Investor A vs NASDAQ 100 vs OMX Stockholm 30 sedan oktober 2003

Genom Investor köper man in sig i en blandad portfölj och ett stort antal onoterade innehav. Man kan grovt säga att rabatten mot substansvärdet gör att man får de onototerade innehaven ”på köpet”. En halvmager direktavkastning på 2,4 % som betalas ut i två omgångar(vanligtvis i alla fall) försämrar inte kalkylen.

Nya inköp i Byggkassan

Sålde i förra veckan mitt innehav i Logistri. Kort därefter köptes fyra nya innehav in. Detta var före veckans ”korrektion” av börskurserna. Hade jag väntat en vecka så skulle man kunnat får en bra rabatt på kursen. Timing är inte något jag har känsla för. Har ofta rätt i sak men fel i tid. Därför tjänar jag pengar genom att ligga lång eller ultra lång i bra innehav och förhoppningsvis komma någorlunda skadeskjuten ur de dåliga. Historiskt har jag haft fler bra än dåliga. Några riktiga fullträffar har man också fått in. Utan dem skulle resultatet vara ganska dåligt.

Nåväl här är första inköpet:

Akelius Residential D

Roger Akelius är en gammal Cobol utvecklare som blev intresserad av skatter och tjänade mycket pengar på att ge ut böcker och kurser på 60 och 70 talet. Sakta men säkert gled han över via utländska kapitalförsäkringar och blev fastighetskung. Minimera skatt och ha bra koll på finansieringen är nog hans stora styrka och anställa bra människor som sköter hans verksamheter.

Nåväl man får inget av detta om man köper Akelius Residential D men väl en stadig avkastning i form av ”fixed income” fyra gånger om året. I skrivande stund får man 6,4 % i direktavkastning.

Akelius Residentials D ett år tillbaka.

Verksamheten i Akelius Residential får betraktas som ganska stabil och säker. Viss valutarisk tar man då det är euro som betalas ut. Har man en massa andra aktier i olika valutor så tar det ut varandra. Utbetalningen sker kvartalsvis.

Under vårens Corona kris drogs även de förmodat stabila D aktierna med i det allmänna raset. När allt faller så dras även stabila papper med i fallet. Dock i en mindre omfattning. Men det finns risk i allt. Vem vet vilka mystiska avtal som Akelius har. Större bolag än Akelius har försvunnit på kort tid. Så när det är ”risk off” säljs allt. Nu har kursen återhämtat det mesta av fallet. Sjunker den igen blir det att plocka in lite mer.

Sålt Logistri

Har i min depå som kallas ”Byggkassan” sålt alla aktier i Logistri Fastighets AB. Logistri är ett mini Sagax som satsar på logistikfastigheter. Det är inget enfastighetsbolag utan har under ett åtal år köpt upp 17 fastigheter som ligger mellan Stockholm och Göteborg. Bolaget delade ut bra med pengar runt 6-7 % med kvartalsutdelning. Det passade mig fint.

Strax efter värsta börspandemin så frös marknaden för företagsobligation till is och bolaget satt på ett stort obligationslån som skulle refinansieras inom drygt ett år. Logistri ställde in utdelningen och aktien störtade ner från runt 120 till 73 kr som lägsta notering. I det läget behöll jag aktierna.

Nu har obligationsmarknaden piggnat till igen och bolagt kommer kanske att återuppta sina utdelning. Kursen ligger nu runt 110 kr och jag valde att gå ur med en liten förlust på runt 9%.

Varför sälja nu?

Det är en bra fråga. Har tänkt till mycket det senaste halvåret. Jag tänker satsa mer på tillväxt och riskspridning i stället för koncentrerat innehav av högutdelare. Även i en utdelningsintensiv portfölj som ”Byggkassan”. Högre kvalitet på utdelarna, fler investmentbolag och fonder samt säkrare bolag. De nya investeringarna kommer ge lägre utdelning men kan växa.

Att Logistri som enda av mina ”enfastighets bolag” slopade utdelningen är inte kvalitet. En viktning på knappt 7 % i ett enskilt skakigt bolag är allt för mycket risk i förhållande till den potentiella avkastningen.

Kan jag tänka mig att köpa igen?

Om bolaget återupptar utdelningen och har en mer långsiktigt finansiering än en stor obligation med kort löptid kan jag tänka mig att gå in igen. Dock med en liten viktning. Troligtvis inte mer än en procents viktning. Styrelseordföranden i Logistri har köpt på sig aktier för någon miljon, vilket är ett bra tecken.

Halverar Boston Pizza

Boston Pizza Royalties Income Fund(TSX;BPF.UN) eller det mer vardagliga namnet på fonden, Boston Pizza har beslutat att återuppta sin månadsutdelning. Det glada beskedet kan man läsa om här.

Utdelningen blir 0,065 CAD (Kanadensiska dollars) per månad. Givet kurs i skrivande stund på 8,34 blir det en direktavkastning på årsbasis motsvarande 9,3 %. Tidigare var utdelningen $0.102 per unit (en fond har units inte aktier) men den ställdes in strax efter restriktioner infördes och många av restaurangerna fick stängas. En fond som lever på royalties och delar ut dem i stor utsträckning till andelsägarna fick ta emot storstryk när utdelningen ställdes in. När utdelningen nu har återinförst lite trevande ”på prov” steg Boston Pizzas units kraftigt. Upp över 40 % i fredags och ytterligare drygt 7 % när detta skrevs.

Boston Pizza jämfört med DJ Canada och NASDAQ 100.

Varför halvera innehavet?

Innan pandemin låg jag ganska tungt i tre stycken restaurangfonder som gav god månatlig utdelning. Runt 5 % av portföljen låg i Boston Pizza, KEG och SIR. Innan pandemin hade portföljen i huvudsak fokus på utdelningsaktier och såg dessa som en ganska säker investering. Hög utdelning och typ nästan ingen potential för uppgång. Bra så tyckte jag. Nu ligger man mellan 55 till 85 % back på dessa investeringar. Boston Pizzas upptick gav en bra möjlighet att lätta på innehavet. Stiger de mer så kommer jag på sikt att sälja av hela innehavet. Mitt fokus numera är tillväxtbolag men kommer att behålla en väldiversifierad portfölj av bolag som delar ut, men med högre kvalitet på bolagen. Där platsar inte Boston Pizza.

Boston Pizza logo.

KEG delar ut pengar så de får vara kvar, skulle de stiga så det känns lönt att sälja åker de. SIR har fått mest stryk, ner över 85 %. Det känns som det kvittar just nu om de är kvar eller inte. Om de gör någon comeback skulle det vara bra, men nu får de ligga kvar som en joker.

Uppdatering Byggkassan

En liten uppdatering av mitt projekt / min portfölj som har arbetsnamnet ”Byggkassan”. Denna kassa är en privat buffert för hus och bil. Bor i ett äldre hus där det löpande avsätts pengar för renoveringar. Genom att försöka skjuta på all form av renovering och köra en äldre bil ligger dessa medel under förvaltning i ”Byggkassan”. Mer om mina tankar kring Byggkassan kan du läsa här och genom bloggens taggsystem.

Byggkassan 2020-09-23

Förvaltningen är ganska passiv. Eftersom pengarna skall användas någon gång är det ganska låg risk i portföljen. Mest fastigheter men på senare tid har det även köpts in ett läkemedelsbolag och en fond. När pengar behövs från Byggkassan kommer fonderna säljas först.

Nya innehav är Pfizer, Trianon och Hufvudstaden. Tidigare i år köptes det in ett innehav i Swedbank Robur Ny Teknik.

Utvecklingen av innehaven

De flesta enfastighetsbolag har repat sig. Logistri har piggnat till, ingen utdelning i sikte men marknaden hör high yield corporate bonds har blommat upp igen. Logistri har således goda möjligheter att omstätta den när den löper ut 2021 (tror jag det är) och starta dela ut pengar igen.

NP3 Fastigheter Pref

Om NP3 Fastigheter

NP3 Fastigheter är ett fastighetsbolag som verkar i norra Sverige och fokuserar på kommersiella fastighetet med hög direktavkastning. Främst är det inom industri, handel, kontor och logistik de äger fastigheter men det smyger sig in lite hotell och samhällsfastigheter.

När det gäller städer i norra Sverige finns beståndet i Sundsvall, Gävle, Östersund, Umeå och Luleå. Ett gäng fastigheter finns i Dalarna. De tio största hyresgästerna står i mitten av år 2020 för 13 % av hyresvärdet.

Allt som allt är det en stor spridning på typ av fastigheter, hyresgäster och geografiskt. Avståndet mellan Umeå och Luleå motsvarar t.ex det mellan Malmö och Göteborg. Men Norrland är väl Norrland så det klumpas nog ihop som ”Norrlands kåkar”.

Ägarbilden ser bra ut. Största ägaren är Lars Göran Bäckvall via bolaget Poularde Ab. Det är ingen person jag kan något om. Näst största ägare är AB Sagax det börsnoterade logistikbolaget med VD David Mindus. Lite längre ner på listan dyker Erik Selin upp. Två legendarisk fastighetsprofiler.

Om preferensaktien

Bolaget är transaktionsintensivt och har i rask takt köpt på sig fastigheter de senaste åren. Preferensaktierna bolaget har givit ut används som ”hybridkapital”, en sorts lån. Man är i bästa fall ”garanterad” en fast utdelning på 50 öre som delas ut fyra gånger per år. Går det bra för bolaget får man inte mer i utdelning. Däremot går det dåligt så kan utdelningen ställas in. Går bolaget i konkurs blir man av med sina aktier. Det är således viktigt att ha en känsla för nedsidan i bolaget. Kan något hända? Kan bolaget ställa in utdelningen?

Slutsats

Med dagens kurs på 31,4 kr blir det en direktavkastning på drygt 6,3 %. Med tanke på den subjektivt värderade risk det finns i bolaget är det en vettig ”risk/reward”. Äget inga stamaktier i bolaget men det ser så pass intressant ut att jag kan tänka mig att köpa även dem framöver. Ökade upp i NP3 Fastigheter Pref. Innehavet utgör nu 0,4 % av portföljen. Kan tänka mig att öka så innehavet utgör mellan 0,5 och 1 %.

Disclaimer:

Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger aktier i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.

Sommarportföljen – Klövern pref

Innehav nummer två att visa upp i offentligheten är Klövern pref(KLOV PREF). Detta är en preferens aktie och i teorin skall den ge samma stadiga utdelning fyra gånger om året. Teori och praktik kan eller t.o.m brukar skilja sig åt. I min buffertportfölj har jag Volati pref. De ställde in utdelningen för bolaget ville ha bidrag av staten. I fallet med de flesta fastighetsbolag som Klövern är kommer det troligtvis inte hända då lönekostnaden för de vanliga anställda är försumbar jämfört med andra kostnader i bolagen.

Lite om Klövern

Klövern är ett halvstort fastighetsbolag med VD Rutger Arnhult som största ägare. Arnhult kontrollerar idag ca 30 % av bolaget. Klöverns fastghetsägande är huvudsakligen inriktade mot kommersiella fastigheter, lager och logistik. De har även lokaler för vård, utbildning och detaljhandel. Lite av varje kan man säga. Ofokuserad eller diversifierad, man kan själv välja vad som låter bäst. Fastigheterna är belägna i de nordiska länderna, men främst inom syd och mellansverige.

Klövern har även en viss nybyggnation. Med andra ord står och faller bolaget inte med en marknad eller typ av fastigheter. Det ger stabilitet i intjäningen och möjlighet att betala utdelning på preferensaktierna. Hur stor uppsida bolaget har är helt ointressant om man är preferens aktieägare. Det är nedsidan som är viktig att försöka få grepp om.

Är de överbelånade, kommer de att få det svårt med finansieringen? Troligtvis inte och då kan de betala utdelningen.

I skrivande stund kostar en aktie 310 kr och delar ut 5 kr per kvartal. Det ger en direktavkastning på knappt 6,5 %. Har ett mindre innehav motsvarande ca 0,7 % av portföljen. På sikt kan jag tänka mig att vikta upp till strax över en procent.

Sommarprojekt – portföljen

Har tänkt ut ett nytt projekt för bloggen, publicera portföljen a.ka. ”Väskan”. I och med pandemin, jobba hemma och tvära kast på börsen med slopade utdelningar har man lite tappat suget på att skriva. I augusti fyller bloggen ett år. Tänkte hitta ett nytt tema att skriva om som samtidigt ger nytta för läsare och skribent.

Skriva om portföljens 50+ bolag med början nedifrån och sakta publicera ”hela” portföljen känns som ett kul projekt. Vissa bolag kan man rätt så bra medan andra är ganska nyinförskaffade.

Varje bolag blir ett inlägg. Vissa kortare och andra längre. Exakt form ger sig med tiden. Utdelningsbolag kommer att fokusera på utdelningen och tillväxtbolagen kommer att fokusera på tillväxt. Ungefär så är det tänkt.

Det är alltid kul att titta på andras publika portföljer. Ibland hittar man något bolag man inte känner till och kan gräva vidare. Kanske hittar någon av läsarna något matnyttigt?

Disclaimer:

Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen.

Uppdaterad portfölj – Byggkassan

Har uppdaterat buffertportföljen Byggkassan. Sedan sist har Saltängen Property invest åkt ut, då de blev uppköpta. Har ökat upp i SBB D och Sagax D. Tagit in Fastpartner D.

Volati Pref har slutat dela ut pengar av politiska skäl. Upplupen utdelning dyker upp ”någon gång” med lite extra ränta på 10 %. Volati har cash så det är bara att vänta ut. Tråkigt men så blir det ibland.

Portfölj fördelning av Byggkassan @elefantholken