Bud på Solnaberg Property

Onsdagen den 19 februari 2020 inkom det ett bud på fastighetsbolaget Solnaberg Property på 144 kr per aktie från Sterner Stenhus. Styrelsen i Solnaberg Property avvisade budet den 21 februari. I skrivande stund ligger aktiekursen på 150 kr och marknaden anser således att budet inte kommer gå igenom.

Solnaberg. Enfastighetsbolag från Stockholm.
Solnaberg Property. Ett högrisk ”enfastighetsbolag”.

Sterner Stenhus vill köpa in sig i bolaget och omvandla det till ett mer tillväxt och förvärvsdrivet bolag. Utdelningen kommer att slopas eller sänkas drastiskt framöver. Som motiv till det låga budet anger de att det är en fin möjlighet för större ägare att bli av med sina aktier utan att påverka marknaden.

Intressant resonemang då de största ägarna är stiftelser som söker investeringar med hög direktavkastning. Säljer de så får de ett bekymmer att leta upp något nytt att investera i. Mest namnkunniga är Familjen Kamprads stiftelse, LMK Stiftelsen och RFSL via deras dotterbolag EOJ 1933 AB(äger även 10 % av Delarka).

Vill man läsa mer om budet kan man gå till denna länk.

Tankar kring budet.

Aktien har sakta stigit de få år bolaget har varit noterat. Udelningen är fixerad vid två kronor per kvartal eller 8 kr om året. Med rådande aktiekurs på 150 kr get det en direktavkastning på 5,3 %. Budet på 144 kr är en bra indikation på att värdet på bolaget ligger över denna nivå. Hur mycket får var och en räkna på. Indikativt fastighetsvärde är ca 34-35 000 kr per kvadratmeter och om jag räknat rätt så värderas Fabege till 57 000 kr per kvadrat. Hyror, läge och risk skiljer sig avsevärt mellan bolagen men det kan ge en viss indikation.

Jag kommer att behålla mitt innehav och erhålla utdelning. Tycker att kontorsfastigheten uthyrd till IF på långt kontrakt ger en bra avkastning för Solnaberg till vettig risk. Solnaberg är ett av ett antal s.k ”enfastighetsbolag” i portföljen. Sektorinvestering ”enfastighetsbolag” har de avkastat bra med tanke på motsvarande alternativ de år jag ägt dem.

Inköp Precise Biometrics

Köpte en liten bevakningspost i Precise Biometrics, ett mjukvaruföretag från Lund. Bolaget är verksamt inom mjukvara och algoritmer för biometri, främst fingeravtryck. Versamheten bedrivs inom tre affärsområden:

Mobile – Algoritmer för att verifiera fingeravtryck i mobiler och tablets.

Smart Card – Verifiera fingeravtryck i smarta kort. Främst betal och kreditkort. Motverka bedrägerier ligger i tiden.

Digital Identity – Under varumärket Precise YOUNiQ säljs digitala verifieringslösnignar. Först på tur är accessystem för dörrar.

I dagsläget kommer nästan all försäljnnig och nu även vinst och kassaflöde från Mobile. Det är där bolaget har verkat längst. Mobilmarknanden är väldigt cyklisk och i skrivande dagarna släppte Precise Biometrics sin Q4 och helårsrapport för 2019. Bolaget har under de senaste två åren renodlat och skurit ner på kostnaderna samt fördjupat sammarbetet med chipleverntörer i Asien. Marknaden för taktila sensorer har varit under stor prispress men de dyrare mobilerna har börjat använda optiska sensorer.

Denna typ av sensorer kostar betydligt mer eftersom tekniken är ny och tillverkningsmetoderna har inte har lett till så stor prispress, än så länge i alla fall. Då är det mer motiverat att peta in lite mer avancerad mjukvara. Något Precise tjänar på.

Precise Biometrics har en i huvudsak fast kostnadsmassa och intäkterna är mer rörliga i form av royalty och licens intäkter. Ökad försäljning trillar nästan rakt ner på sista raden.

Q4 2019

Q4 2018Q4 2019
Nettoomsättning13 948 tkr38 816 tkr
Omsättningstillväxt %– 1,6 %178,3 %
Bruttomarginal %80,5 %91,9 %
Rörelseresultat– 14 261 tkr12 534 tkr
Rörelsemarginal %– 102,2 %32,3 %
Kassaflöde– 9 067 tkr14 257 tkr
Likvida medel79 543 tkr73 676 tkr

Omsättningen har mer än fördubblats och resultatet är nästan lika högt som förra årets omsättning för Q4. Mycket tack vara att kostnaderna är relativt fasta och inte stiger i takt med omsättningen. Mycket bra kassaflöde men beroendet av en kund Egis Technology är stort. Nästan hela royalty intäkten på 20 Mkr kom från detta bolag.

Helår 2019

20182019
Nettoomsättning67 645 tkr91 927 tkr
Omsättningstillväxt %10,8 %35,9 %
Bruttomarginal %85,2 %86,4 %
Rörelseresultat– 19 958 tkr651 tkr
Rörelsemarginal %– 29,5 %0,7 %
Kassaflöde– 26 055 tkr– 477 tkr
Likvida medel79 543 tkr73 676 tkr

Omsättning, resultat, marginal och kassaflöd är klart bättre än 2018 men årets två första kvartal var tunga men det vägs upp av Q3 som var vändningen och ett urstarkt Q4.

Sammanfattning

Precise Biometrics har i 20 års tid varit ett förhoppningsbolag som nästan alltid gått med förlust. Genom en stor omorganisation, omläggning av verksamheten har kanske bolaget vänt. Bolaget har visat positivt resultat och kassaflöde i två kvartal och slutar helåret 2019 på pluss, trots tunga investeringar i affärsområdena Mobile och Digital Identity.

Börjar Digital Identity dra in pengar och utvecklingen inom Mobile står sig kommer 2020 nog att bli ett riktigt trevligt år. Området Smart Card är en joker. Om det blir någon försäljning hänger på de stora drakarna i kortbranschen. De är inte så snabba så det kan dröja. Kanske blir det inget av med detta affärsområde?

Investeringen i Precise Biometrics är en kvalificerad chansning från min sida. Innehavet väger fjäderlätt i portföljen med 0,17 %. Andelen av utdelningen är 0 % då bolaget inte delar ut några pengar, vilket man nog inte kan förvänta sig framöver heller.

Boston Pizza sänker utdelningen

”Småspararfavoriten” Boston Pizza(BPF.UN) sänker månadsutdelningen från 11,5 kanadensiska cent till 10,2. En sänkning på lite drygt 11 %. I skrivande stund kommer den nya utdelningen ge ca 8,7 % direktavkastning.

Varför sänker de?

Den kanadensiska restaurang marknaden har drabbats av en nedgång. Ekonomin och aktörer som kör hem mat beskrivs som en bidragande orsak. Boston Pizza Royalties Trust som får royalties på varje såld dollar från Boston Pizza är indirekt verksamma inom segmentet ”utkörning av mat”. Det argumentet haltar lite. Kanske är det så att folk börjar tröttna på att äta pizza?

Den nya utdelningsandelen är 93,4 % istället för 104,8 på helårs basis. Under Q4 2019 steg den till 108 % vilket på sikt helt skulle tömma kassan. Fonden tar tillfället i akt att slå till med en rejäl sänkning istället för att kanske tvingas sänka en gång till framöver.

Det viktiga nyckeltalet SRS, Same Restaurant Sales var ner 1,8 %. Klart längre än ”konkurrenten” SIR där man kunde se upp mot 8 % inom vissa segment. Boston Pizza har 395 restauranger och ca 25 000 personer som arbetar där.

För de som vill se Q4 presentationen finns den länkad här.

Hur gör jag?

Jag kommer behålla mina fondandelar och får utdelning varje månad. Går de ner ytterliggare kommer jag nog köpa några till så nivån av utdelning hålls konstant. En investering är alltid förknippad med risk. Detta papper har obefintligt uppsida utan det är utdelningen som är anledningen till att investera.

Delarka rusar efter försäljning av Postnords huvudkontor

Enfastighetsbolaget PostNord rusade under onsdagen drygt 21 % eller 25 kr på beskedet att bolaget skall sälja sin enda fastighet Solna Polisen 2, som inrymmer Postnords huvudkontor. Summa för fastigheten är 1525 Mkr vilket är runt 18 % mer än det bokförda värdet.

Postnords huvudkontor som Delarka sålt. Bild av Holger Ellgaard.

Byggnaden är på 53 000 kvadratmeter varav 39 000 är kontorslokaler. Bortser man från de 450 parkeringsplatserna blir det ca 39 K per kvadrat och 28,7 K om de räknas med.

Hemlig köpare

Köparen är ett hemligt nystartat bolag som först skall kapitalisera sig innan de kan tillträda Delarkas dotterbolag som äger fastigheten. Vad man kan läsa sig till blir det ca 160 kr per Delarka aktie medan slutkursen under onsdagen låg på 145 kr. En rabatt alltså. Kanske finns det en del som tvivlar på att affären går igenom?

Enfastighetsbolag är riskfyllda. Det har bloggen skrivit om flera gånger. Man måste förstå vad det är för fastighet som ägs och vilka för och nackdelar det ger. När Saltängen gick ut med sin vinstvarning var det många som skrek till om hur dåliga dessa bolag är. Nu när det kanske visar sig att det finns ett och annat fynd i sektorn är det färre som uttalar sig.

Men det är bara bra, då kan vi som är inne i denna sektor verka i skymundan. Har tidigare ägt Delarka aktier och gjort en analys av bolaget som går att läsa här.

Ett öde som kan drabba andra enfastighetsbolag?

Motsvarande ”öde” där enfastighetsbolag köps ut kan inträffa framöver. Då dessa bolag är ganska hårt belånade kan det bli en fin utväxling på det egna kapitalet. Naturligtvis kan det även gå åt andra hållet. Fallet med Saltängens vinstvarning inför en stundande nedskrivning är ett varnande fall. Det kan snabbt gå upp eller ner.

Det som lockar mig till denna sektor är den förhållandevis enkla verksamhet dessa bolag bedriver – uthyrning. Samt att det delas ut pengar fyra gånger per året.

Värdetapp i Saltängen

En notis från bolaget

I fredags kom ett tråkigt besked från bolaget. I sin iver att sälja fastigheten Saltängen 1 utanför Västerås, bolagets enda tillgång av värde startades en kedja av händelser som ledde till detta tråkiga besked.

Fastigheten hyrs ut till ICA på långt kontrakt. Nu kom det fram att den inte går att säljas till deras förhoppningsvärdering på 1500 Mkr utan istället bara är värt 1100 Mkr. Enligt oklara anledningar så kommer bolaget vinstvarna. Akten fick sig en smäll! Aktien gick ner nästan 55 kr eller 36 % på detta olustiga besked.

Saltängen 1. Centrallager utanför Västerås.
Bild på fastigheten – Saltängen 1 från Saltängens hemsida.

Vad betyder detta?

Hur kommer detta att påverka bolaget och dess aktieägare? En bra fråga! Ska nedan försöka bena ut den lite mer i detalj och sen beskriva hur jag har agerat i aktien.

I det korta bör det bli ”business as usuall”, d.v.s att ICA betalar sin hyra och bolaget betalar ut sin utdelning. Nedskrivning påverkar bolages finansiella ställning så tillvida att tillgångarna blir mindre värda och förhållandet tillgångar / skulder blir sämre. Vid en nedskrivning blir resultatet för 2019 riktigt dåligt. Låt oss gissa att det bokförda värdet på 1360 Mkr skrivs ner till 1100 Mkr. Det innebär en engångspost på 260 Mkr fördelat på 4,6 miljoner aktier. Per aktie blir det knappt 57 kr. Ungefär lika mycket som aktien gick ner. ICA kommer under kontraktstiden betala samma hyra och fastigheten kommer kosta lika mycket att underhålla. Utdelningen på 2,45 kr per kvartal eller 9,6 kr per aktie och år kommer löpande betalas ut(förhoppningsvis…).

Det finns en möjlighet att bolagsledningen drämmer till med en större avskrivning och ställer in utdelningen. Sannolikheten för det är nog låg.

Elefanten i holken, hur går det med ICA kontraktet?

Kontraktet med ICA löper på till 2023-09-30 och de måste varsla om uppsägning 12 månader i förväg. Hösten 2022 vet vi hur de kommer att göra. Om de inte säger upp så löper kontraktet 5 år till. ICA är en stor pjäs. Vad skall de göra utan ett motsvarande centrallager? De håller på att bygga ett modernt automatiserat lager som står färdigt om något år. Det kommer ta sin tid innan det är inkört. ICA har även skaffat mycket mark norr om Stockholm som de kan använda för att bygga ett nytt lager. Vad jag läst mig till har ICA inte denna typ av lager som finns i Saltängens fastighet. Saltängen kan hyra ut till andra hyresgäster eller sälja fastigheten. ICA har ett starkt förhandlingsläge men Saltängen har alternativ. Kommer bli intressant att se hur det hela spelar ut.

Min syn på saken

Mitt innehav i Saltängen Property Invest har sina rötter tillbaka till slutet av 2015. Har i omgångar köpt in för 103, 105 och 125 kr per aktie. När aktien förra året började sticka iväg säkrade jag halva innehavet på 138 kr. Mitt resonemang då var ungefär att blir det en bra försäljning kan aktien sticka iväg till 170 och det skulle vara synd att missa. Blir det ingen försäljning kommer kursen troligtvis att backa och då är det klokt att dra ner lite på risken och diversifiera till andra kvartalsutdelare.

De aktier jag sålde på 138 motsvarar antalet jag köpte på 125 kr. Kvarvarande aktier har inköpspris på i snitt 104 kr beaktat reavinsten är det 97 kr. Sedan 2015 har det trillat in 16 utdelningar á 2,45 kr vilket totalt är ca 39 kr. Får jag mer än 97 – 39 = 58 kr så kommer jag gå ur affären med vinst. OM inget inträffar kommer jag får in 14 * 2,45 kr = 34 kr till innan D-day september 2023. I värsta fall går bolaget i konkurs och aktierna blir värdelösa. Då ligger jag 24 kr back på min post i Saltängen. I dagsläget utgör Saltängen 5,8 % av min buffertportfölj Byggkassan.

Nu skall man inte tro att det kommer gå så illa. Jag kommer ligga kvar och suga åt mig utdelningar. Vad det hela slutar på kan man bara gissa. Investeringar i dessa bolag är hög risk och inget för dem som sover dåligt. Fallet med Saltängen visar detta.

För aktuell fördelning i portföljen Byggkassan kan man gå hit. Skrev även en analys av Saltängen tidigare under 2019. Den finns under analyser.

Disclaimer:

Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger aktier i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.

Nytt innehav i Byggkassan – Mälardalens Omsorgsfastigheter

Slog till på ett nytt innehav till buffertdepån som har projektnamnet Byggkassan. Denna gång blev det ett nystartat kvartalsutdelande fastighetsbolag vid namn Mälardalens Omsorgsfastigheter(MOFAST).

MOFAST – Mälardalens Omsorgsfastigheter

Mälardalens Omsorgsfastigheter är ett fastighetsbolag som har till affärsidé att äga och förvalta ett gäng samhällsfastigheter lokaliserade till Mälardalen. Portföljen omfattar idag ca 16 700 kvadratmeter, fördelat på 25 fastigheter. Det är i huvudsak LSS fastigheter men även förskolor och andra typer av vårdinrättningar. De brukare/kunder/vårdtagare som går under beteckningen LSS är ofta väldigt sjuka och behöver hjälp i stort sett dygnet runt. Säkra och trogna kunder då det allmänna betalar.

Ganska ofta är det brist på dessa typer av boenden och indirekt då vårdfastigheter. Intäktsidan är troligtvis ganska säker.

Ganska nyligen köptes en klump med 43 fastigheter av SBB för ca 875 Mkr. Samhällsbyggnadsbolaget(SBB), vars starke man är Ilija Batljan a.k.a ”Baljan” vet hur en slipsten skall dras så gissningsvis är priset i överkant.

Allt som allt bör bestådet när affären är klar bestå av 68 vårdfastigheter till ett bokfört värde på 1434 Mkr. Inte direkt något ”enfastighetsbolag” men det finns ett antal likheter.

  • Skapat bolag drivet av en finansiell aktör
  • Utgångspris 100 kr
  • Kvartalsutdelning till hög direktavkastning
  • Högbelåning

Varför köpte jag?

Har de senaste åren köpt in mig i ett antal kvartalsutdelare, flera av dem är ”enfastighetsbolag”. De kommer in på börsen och går snabbt upp till 110-115. Sen stannar de av tills nästa våg av småsparare får upp ögonen då studsar de upp till 125-130. Vid denna nivå börja det skrivas om bolaget. Titta på t.ex Cibus, ett annat av mina innehav. Kallebäck, Tre kronor properties och Saltängen är tre andra exempel. Jag tror således över en längre tid att kursen kommer gå upp. Främst på grund av direktavkastningen och värdestegring på omsorgsfastigheter.

Verksamheten kommer nog att bli rätt så stabil. Hög belåning kan ställa till med problem. Mer potential än risk. Utdelningen kommer att ligga på 1,75 kr per kvartal eller 7 kr för helåret. Det ger i skrivande stund en direktavkastning på 6 %. Klart bra för denna typ av tillgångar. Låt gå för att bolaget är dopat med hög belåning till låg ränta.

Som mycket annat jag gör är denna investering en gissning men jag tycker mig se ett mönster.

Aktuella innehav i Byggkassan finns här.

Disclaimer:

Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger aktier i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.