Två nya fastighetsbolag in i portföljen

I dagarna skalade jag ner halva innehavet i Boston Pizza. För likviden köpte jag två nya fastighetsbolag som ger regelbunden utdelning. Strikt juridiskt är det två stycken REIT:s men jag kallar dem för ”fastighetsbolag”. Nu är år 2020 ett speciellt år, så man ska inte vara allt för säker på att utdelningen håller men tankegången bakom är följande:

Två bolag ger lägre risk än ett skakigt bolag. Två hyggligt stora fastighetsbolag är bättre än en fond som lever på royalties från försäljning av Pizza från en kontinent som är hårt drabbad av en pandemi.

Pandemin kommer att gå över men pizza fonden kan duka under eller bli hårt skadeskjuten innan. Utan utdelning finns det inget ”värde” i fonden. Fastighetsbolag kan stiga i värde och ge en positiv totalavkastning även utan utdelning. Realtillgångar bör stiga i värde övertid när penningmängden i samhället ökar. Ett sätt att rida på den tillgångsinflation som finns och kanske blir ännu värre framöver.

Direktavkastningen i portföljen har sjunkigt rejält sedan resan mot mer tillväxt började samt att ett antal utdelningsbolag numera är bolag utan utdelning.

Målet är att behålla en viss utdelning för att kunna täcka löpande kostnader som räntor, avgifter för kapitalförsäkringar och investeringssparkonton. Ska man ta dett från lönen blir aktiesparandet en ganska dyr hobby i längden.

De två fastighetsbolagen jag köpte in är WP Carey(NYSE:WPC) och STORE Capital(NYSE:STOR). De har en direktavkastning på 6,2 % respektive 5,1 %.

NP3 Fastigheter Pref

Om NP3 Fastigheter

NP3 Fastigheter är ett fastighetsbolag som verkar i norra Sverige och fokuserar på kommersiella fastighetet med hög direktavkastning. Främst är det inom industri, handel, kontor och logistik de äger fastigheter men det smyger sig in lite hotell och samhällsfastigheter.

När det gäller städer i norra Sverige finns beståndet i Sundsvall, Gävle, Östersund, Umeå och Luleå. Ett gäng fastigheter finns i Dalarna. De tio största hyresgästerna står i mitten av år 2020 för 13 % av hyresvärdet.

Allt som allt är det en stor spridning på typ av fastigheter, hyresgäster och geografiskt. Avståndet mellan Umeå och Luleå motsvarar t.ex det mellan Malmö och Göteborg. Men Norrland är väl Norrland så det klumpas nog ihop som ”Norrlands kåkar”.

Ägarbilden ser bra ut. Största ägaren är Lars Göran Bäckvall via bolaget Poularde Ab. Det är ingen person jag kan något om. Näst största ägare är AB Sagax det börsnoterade logistikbolaget med VD David Mindus. Lite längre ner på listan dyker Erik Selin upp. Två legendarisk fastighetsprofiler.

Om preferensaktien

Bolaget är transaktionsintensivt och har i rask takt köpt på sig fastigheter de senaste åren. Preferensaktierna bolaget har givit ut används som ”hybridkapital”, en sorts lån. Man är i bästa fall ”garanterad” en fast utdelning på 50 öre som delas ut fyra gånger per år. Går det bra för bolaget får man inte mer i utdelning. Däremot går det dåligt så kan utdelningen ställas in. Går bolaget i konkurs blir man av med sina aktier. Det är således viktigt att ha en känsla för nedsidan i bolaget. Kan något hända? Kan bolaget ställa in utdelningen?

Slutsats

Med dagens kurs på 31,4 kr blir det en direktavkastning på drygt 6,3 %. Med tanke på den subjektivt värderade risk det finns i bolaget är det en vettig ”risk/reward”. Äget inga stamaktier i bolaget men det ser så pass intressant ut att jag kan tänka mig att köpa även dem framöver. Ökade upp i NP3 Fastigheter Pref. Innehavet utgör nu 0,4 % av portföljen. Kan tänka mig att öka så innehavet utgör mellan 0,5 och 1 %.

Disclaimer:

Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger aktier i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.

Inköp Pluralsight Inc

Gjorde ett första av en rad planerad inköp i online utbildningsföretaget Pluralsight Inc (NASDAQ:PS). Har tidigare ägt aktier i bolaget. Fick lite hybris i början av februari och köpte en del FOMO Flyers bolag. När kraschen kom sålde jag av för att dra ner på belåningen och ta hem pengar till mitt Wibble system.

Tanken är att köpa tillbaka dessa FOMO Flyers igen då de har återhämtat sig bra medan utdelningsaktierna fortfarande trots viss återhämtning är ganska mosade. Kanske beror det på att utdelningsaktier som inte delar ut pengar är rätt så onyttiga i en portfölj? Med detta sagt så tänker jag öka antalet och andelen tillväxtaktier. Kvalitet och att man förstår var de gör är avgörande.

I fallet Pluralsight tror och hoppas jag att det är kvaliet jag köper. Jag jobbar med ”data” sedan över 20 år och i ”min” bransch händer det saker hela tiden. Det är svårt att hålla sig ajour med det senaste eller kunna tillräckligt mycket för att klara av sitt arbete. Med en prenumeration på Pluralsight har det underlättat. Har varit kund hos dem i drygt fyra år.

I det korta kan man säga att det är ett Netflix för tech och ”creative professionals” som erbjuder tusentals kurser inom vitt skilda ämnen till en fast kostnad per månad eller år. Katalogen med innehåll växer ständigt. Bolaget växer på som en jämförelse med Netflix går de inte med vinst.

VD Aaron Skonnard är delgrundare och har varit med bolaget från start. Lyssnat på den del han har sagt och han verkar vettig. Kanske lite mycket sälj men det är å andra sidan hans jobb att sälja.

Som en del av mitt ”riktiga?” jobb följer jag en del techprofiler som gör kurser för Pluralsight och de säger att det är en ganska tuff process att bli antagen men många är nöjda med att göra kurser. De som gör kurser kan tjäna rätt så bra med pengar. Ofta i förhållande till hur många som gått klart deras kurser. Har hört något om att deras bästa ”lärare” kan tjäna upp mot en miljon dollar om året.

Då detta är ett ”Magnus Andersson case” så behöver man inte bry sig så mycket om värdering och annat. Caset består av mycket bra tjänst, bra ledning och bra leverantörer av kurser. Online utbildning i kombination med ökad digitalisering kommer förhoppningsvis driva efterfrågan på kunskap.

Stoppa ner i lådan och glöm bort. Hög risk och hög potential.

I skrivande stund är portföljandelen ca 0,25 %.

Disclaimer:

Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger aktier i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.

Fastpartner D till Byggkassan

Denna månad gick månadens överskott från lönen till inköp av ett gäng Fastpartner D till min buffertportfölj Byggkassan. Överskottet är det som är kvar på lönen när min Wibble lön är dragen.

Fastpartner D(FPAR D) är en av många D aktier som ger en fast utdelning per kvartal. Kursen stiger och sjunker men bör på längre sikt vara frånkopplad hur det går för bolaget. Så länge bolaget, Fastpartner går bra kommer de att dela ut pengar till D aktieägarna. Det är mest fastighetsbolag som använder denna typ av finansiering.

Fördelen är att det är en ganska passiv investering. Så länge bolaget kan betala utdelning brukar de göra det. Undantag finns i dagens politiska klimat. Som investerare behöver man inte kunna så mycket om det underliggande bolaget. Man får inte del av någon vinst utan man tar bara en risk på att bolaget skall betala sin utdelning.

I skrivande stund ger Fastpartner D 1,25 kr per kvartal i utdelning eller 6,49 % i direktavkastning.

Inköp Amazon

Passade på att utnyttja Avanzas erbjudande om courtagefri Usa handel. Något de gör någon gång då och då. Man bör observera att växlingsavgiften på 0,25 % består.

Som rubriken skvallrar om så blev det ett inköp i det amerikanska jätteföretaget Amazon(NASDAQ:AMZN). Bolaget är mest känt för sin e-handelsplats Amazon.com där de säljer allt möjligt mellan himmel och jord. Med tiden har det blivit mycket mer än böcker som de började med. På sista raden går Amazon sällan med vinst. Allt de tjänar plöjs ner i nya projekt. Många går dåligt och läggs ner. De som blir kvar växer till stora drakar.

Gulkornet just nu är deras datormoln, AWS, Amazon Web Services. Världens största datormoln som tjänar mycket pengar till Amazon. Om det skulle separatnoteras skulle det bli ett mycket lönsamt och snabbväxande företag.

Pressa priser och kostnader är något Amazon jobbar mycket med. Nu går steget raskt från e-handel till att även bli stora inom fysisk detaljhandel.

Ägde tidigare ett innehav i Amazon på runt $890-900 men lyckades slarva bort det. Nu gör jag ett nytt försök till ingångskursen $2446. Någon vinst eller en utdelning kan man inte räkna med. Detta är en ”köpa nu och hoppas kursen stiger aktie för det har en alltid gjort”.

Börskurs för Amazon
Buy and hold har ofta varit en bra strategi i fallet Amazon.

Inköp Precise Biometrics

Köpte en liten bevakningspost i Precise Biometrics, ett mjukvaruföretag från Lund. Bolaget är verksamt inom mjukvara och algoritmer för biometri, främst fingeravtryck. Versamheten bedrivs inom tre affärsområden:

Mobile – Algoritmer för att verifiera fingeravtryck i mobiler och tablets.

Smart Card – Verifiera fingeravtryck i smarta kort. Främst betal och kreditkort. Motverka bedrägerier ligger i tiden.

Digital Identity – Under varumärket Precise YOUNiQ säljs digitala verifieringslösnignar. Först på tur är accessystem för dörrar.

I dagsläget kommer nästan all försäljnnig och nu även vinst och kassaflöde från Mobile. Det är där bolaget har verkat längst. Mobilmarknanden är väldigt cyklisk och i skrivande dagarna släppte Precise Biometrics sin Q4 och helårsrapport för 2019. Bolaget har under de senaste två åren renodlat och skurit ner på kostnaderna samt fördjupat sammarbetet med chipleverntörer i Asien. Marknaden för taktila sensorer har varit under stor prispress men de dyrare mobilerna har börjat använda optiska sensorer.

Denna typ av sensorer kostar betydligt mer eftersom tekniken är ny och tillverkningsmetoderna har inte har lett till så stor prispress, än så länge i alla fall. Då är det mer motiverat att peta in lite mer avancerad mjukvara. Något Precise tjänar på.

Precise Biometrics har en i huvudsak fast kostnadsmassa och intäkterna är mer rörliga i form av royalty och licens intäkter. Ökad försäljning trillar nästan rakt ner på sista raden.

Q4 2019

Q4 2018Q4 2019
Nettoomsättning13 948 tkr38 816 tkr
Omsättningstillväxt %– 1,6 %178,3 %
Bruttomarginal %80,5 %91,9 %
Rörelseresultat– 14 261 tkr12 534 tkr
Rörelsemarginal %– 102,2 %32,3 %
Kassaflöde– 9 067 tkr14 257 tkr
Likvida medel79 543 tkr73 676 tkr

Omsättningen har mer än fördubblats och resultatet är nästan lika högt som förra årets omsättning för Q4. Mycket tack vara att kostnaderna är relativt fasta och inte stiger i takt med omsättningen. Mycket bra kassaflöde men beroendet av en kund Egis Technology är stort. Nästan hela royalty intäkten på 20 Mkr kom från detta bolag.

Helår 2019

20182019
Nettoomsättning67 645 tkr91 927 tkr
Omsättningstillväxt %10,8 %35,9 %
Bruttomarginal %85,2 %86,4 %
Rörelseresultat– 19 958 tkr651 tkr
Rörelsemarginal %– 29,5 %0,7 %
Kassaflöde– 26 055 tkr– 477 tkr
Likvida medel79 543 tkr73 676 tkr

Omsättning, resultat, marginal och kassaflöd är klart bättre än 2018 men årets två första kvartal var tunga men det vägs upp av Q3 som var vändningen och ett urstarkt Q4.

Sammanfattning

Precise Biometrics har i 20 års tid varit ett förhoppningsbolag som nästan alltid gått med förlust. Genom en stor omorganisation, omläggning av verksamheten har kanske bolaget vänt. Bolaget har visat positivt resultat och kassaflöde i två kvartal och slutar helåret 2019 på pluss, trots tunga investeringar i affärsområdena Mobile och Digital Identity.

Börjar Digital Identity dra in pengar och utvecklingen inom Mobile står sig kommer 2020 nog att bli ett riktigt trevligt år. Området Smart Card är en joker. Om det blir någon försäljning hänger på de stora drakarna i kortbranschen. De är inte så snabba så det kan dröja. Kanske blir det inget av med detta affärsområde?

Investeringen i Precise Biometrics är en kvalificerad chansning från min sida. Innehavet väger fjäderlätt i portföljen med 0,17 %. Andelen av utdelningen är 0 % då bolaget inte delar ut några pengar, vilket man nog inte kan förvänta sig framöver heller.

Nytt innehav i Byggkassan – Mälardalens Omsorgsfastigheter

Slog till på ett nytt innehav till buffertdepån som har projektnamnet Byggkassan. Denna gång blev det ett nystartat kvartalsutdelande fastighetsbolag vid namn Mälardalens Omsorgsfastigheter(MOFAST).

MOFAST – Mälardalens Omsorgsfastigheter

Mälardalens Omsorgsfastigheter är ett fastighetsbolag som har till affärsidé att äga och förvalta ett gäng samhällsfastigheter lokaliserade till Mälardalen. Portföljen omfattar idag ca 16 700 kvadratmeter, fördelat på 25 fastigheter. Det är i huvudsak LSS fastigheter men även förskolor och andra typer av vårdinrättningar. De brukare/kunder/vårdtagare som går under beteckningen LSS är ofta väldigt sjuka och behöver hjälp i stort sett dygnet runt. Säkra och trogna kunder då det allmänna betalar.

Ganska ofta är det brist på dessa typer av boenden och indirekt då vårdfastigheter. Intäktsidan är troligtvis ganska säker.

Ganska nyligen köptes en klump med 43 fastigheter av SBB för ca 875 Mkr. Samhällsbyggnadsbolaget(SBB), vars starke man är Ilija Batljan a.k.a ”Baljan” vet hur en slipsten skall dras så gissningsvis är priset i överkant.

Allt som allt bör bestådet när affären är klar bestå av 68 vårdfastigheter till ett bokfört värde på 1434 Mkr. Inte direkt något ”enfastighetsbolag” men det finns ett antal likheter.

  • Skapat bolag drivet av en finansiell aktör
  • Utgångspris 100 kr
  • Kvartalsutdelning till hög direktavkastning
  • Högbelåning

Varför köpte jag?

Har de senaste åren köpt in mig i ett antal kvartalsutdelare, flera av dem är ”enfastighetsbolag”. De kommer in på börsen och går snabbt upp till 110-115. Sen stannar de av tills nästa våg av småsparare får upp ögonen då studsar de upp till 125-130. Vid denna nivå börja det skrivas om bolaget. Titta på t.ex Cibus, ett annat av mina innehav. Kallebäck, Tre kronor properties och Saltängen är tre andra exempel. Jag tror således över en längre tid att kursen kommer gå upp. Främst på grund av direktavkastningen och värdestegring på omsorgsfastigheter.

Verksamheten kommer nog att bli rätt så stabil. Hög belåning kan ställa till med problem. Mer potential än risk. Utdelningen kommer att ligga på 1,75 kr per kvartal eller 7 kr för helåret. Det ger i skrivande stund en direktavkastning på 6 %. Klart bra för denna typ av tillgångar. Låt gå för att bolaget är dopat med hög belåning till låg ränta.

Som mycket annat jag gör är denna investering en gissning men jag tycker mig se ett mönster.

Aktuella innehav i Byggkassan finns här.

Disclaimer:

Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger aktier i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.

Köpt ”fixed income” till Byggkassan del 2

Otroligt nog hände det igen. Köpte åter igen lite mer ”fixed income” till Byggkassan. Detta är således del 2 i serien.

Ett antal Sagax aktier av serie D blev det. Sagax’s D aktier är en ersättning för deras tidigare preferensaktier. Dessa ”preffar” ogillades av kreditratinginstituten. Sagax gav då ut aktier av serie D. En D aktie ger en fast utdelning på 50 öre per kvartal. Således två kronor per år. De fungerar på liknande sätt som SBB’s D aktier men är lite dyrare.

Sagax är ett väldigt välskött företag så marknaden kanske väger in det i prisbilden. SBB har nog stabilare hyresgäster(mycket offentligt och bostäder) men kortare och brokigare historia.

I skrivande stund kostar en Sagax D ca 36,35 kr och det ger en direktavkastning på ca 5,5 %. Kursen går upp och ner men bör vara relativt stadig framöver. Så länge det går bra för Sagax och räntan håller sig låg är det bara att hämta in utdelningarna. Precis samma resonemang som för inköpet av SBB’s D aktier.

I skrivande stund utgör Sagax D knappt 6 % av kapitalet i Byggkassan. På sikt kan jag tänka mig att i denna depå ha 25 % ”fixed income”. I dag är den totala andelen ”fixed income” drygt 12 %.

Allt hänger dock på om man behöver pengarna till renovering eller bilbyte. Då ryker stora eller t.o.m hela depån.

För de som är nyfikna finns det ett diagram över innehaven i Byggkassan här.

Köpte bevakningspost i två tillväxtaktier.

Inledningen av år 2020 bjöd på två affärer. Inköp av bevakningspost i vardera bolagen Stille(STIL) och finska Qt Group Oyj(QTCOM). Inköpta till kursen 20,7 EUR och 134 kr, vilket gör att de får den lilla viktningen på 0,2 och 0,3 %. Små försiktiga steg.

Har ägt Qt tidigare under 2019. Kom in på ca 12 och i samband med nytt jobb och fokus på att höja utdelningen i portföljen såldes de. Bolaget har utvecklats väl och nu hoppas jag att jag orkar stanna kvar och profitera på den potential jag såg då, även om jag missat en bit. Qt ligger dessutom innanför min ”circle of competence” då jag arbetat inom ”data” i runt 20 år och ”har jobbat” med GUI baserade system och kan den problematik som finns.

När det gäller Stille är det definitivt inte inom min ”circle of competence” men bland de största ”framgångarna” jag haft med aktieinnehav har varit om medtech/pharma så detta kan kanske ligga inom denna sfär. Stille har jag då och då tittat på under 2010 talet. Då kostade aktien ca 10 kr och var helt död. Företaget kändes också ”helt dött”. De har sedan dess fått en ny inriktning, ny huvudägare i Bengt Julander via sitt bolag Linc och ny VD. Mycket nytt med andra ord och aktien har gått upp 12 – 13 ggr. Finns det mer potential kvar? Jag tror det men skall undersöka mer. Skriver kanske en analys för att själv ”tvingas” borra mig ner i caset.

Stille har fått bra fart under 2008 och 2009. Aktiekursen har rusat.

Kort om Stille

Stille har rötter tillbaka till 1840 talet och grundades av Albert Stille. Idag är det främst instrument för kirurgi och operationsbord som säljs.

Kort om Qt Group

Qt levererar utvecklingsverktyg och konsulttjänster för sin Qt plattform. Qt platformen används för att bygga grafiska användargänssnitt. Folk i branschen kallar det för sin engelska förkortning GUI. Det speciella med Qt är att de har funnits sedan tidigt 90 tal och deras GUI verktyg fungerar till många olika plattformar t.ex Windows, mac Os, Linux, Android och iOS. Det gör att man skriver logiken en gång och gör mindre anpassningar. Utvecklare och företag har länge leta efter denna ”holy grail” där man skriver en gång och kan köra sin ”app” på alla plattformar. Det har än så länge inte fungerat. Qt är en av tekninkerna som kommit längst och är skrivet i C/C++ och är snabbt och används på många olika områden där det behövs ett GUI.

Inom fordon, flyg, industri och framför allt medtech finns det strikta regler och certifieringar. De som säljer dyra medtech utrustningar vill ha kvalitet och är villiga att betala för support och konsulting.

Qt är helt enkelt ett ”bet” på digitaliseringen där den möter människan. Nästa gång du trycker på en touchskärm kan det vara en ”app” som avänder Qt’s GUI teknik.

Cineplex pengarna in i tre överutdelare.

Med pengar på fickan från Cineplex uppköpet, återinvesterads summan i tre stycken ”överutdelare”.

Det blev inköp av fler aktier i fängelsebolagen Geo Group och CoreCivic. De har den senaste tiden stigit någon procent efter en längre tids utförsbacke. Båda bolagen tillhör inte investerarfavoriterna.

Hos Avanzas kunder äger 291 Geo Group och 147 st CoreCivic. Ofta är det ett bra tecken att det inte är så många småsparare som äger aktien.

Den tredje överutdelaren har bloggens läsare redan hunnit bekanta sig med. Det är outlet REIT bolaget Tanger Factory Outlet Centers Inc. Även här finns det knappt några ägare från Avanza. Endast 146 tappra kunder har vågat sina slantar i detta bolag. Är ni nyfikna på bolaget kan ni läsa följande analys som skrevs för ett tag sedan på bloggen.

Aktuell direktavkastning 2019-12-18

NamnDirektavkastning i %
Geo Group12,1 %
CoreCivic Inc10,3 %
Tanger Factory Outlet Centers Inc9,5 %