Värdetapp i Saltängen

En notis från bolaget

I fredags kom ett tråkigt besked från bolaget. I sin iver att sälja fastigheten Saltängen 1 utanför Västerås, bolagets enda tillgång av värde startades en kedja av händelser som ledde till detta tråkiga besked.

Fastigheten hyrs ut till ICA på långt kontrakt. Nu kom det fram att den inte går att säljas till deras förhoppningsvärdering på 1500 Mkr utan istället bara är värt 1100 Mkr. Enligt oklara anledningar så kommer bolaget vinstvarna. Akten fick sig en smäll! Aktien gick ner nästan 55 kr eller 36 % på detta olustiga besked.

Saltängen 1. Centrallager utanför Västerås.
Bild på fastigheten – Saltängen 1 från Saltängens hemsida.

Vad betyder detta?

Hur kommer detta att påverka bolaget och dess aktieägare? En bra fråga! Ska nedan försöka bena ut den lite mer i detalj och sen beskriva hur jag har agerat i aktien.

I det korta bör det bli ”business as usuall”, d.v.s att ICA betalar sin hyra och bolaget betalar ut sin utdelning. Nedskrivning påverkar bolages finansiella ställning så tillvida att tillgångarna blir mindre värda och förhållandet tillgångar / skulder blir sämre. Vid en nedskrivning blir resultatet för 2019 riktigt dåligt. Låt oss gissa att det bokförda värdet på 1360 Mkr skrivs ner till 1100 Mkr. Det innebär en engångspost på 260 Mkr fördelat på 4,6 miljoner aktier. Per aktie blir det knappt 57 kr. Ungefär lika mycket som aktien gick ner. ICA kommer under kontraktstiden betala samma hyra och fastigheten kommer kosta lika mycket att underhålla. Utdelningen på 2,45 kr per kvartal eller 9,6 kr per aktie och år kommer löpande betalas ut(förhoppningsvis…).

Det finns en möjlighet att bolagsledningen drämmer till med en större avskrivning och ställer in utdelningen. Sannolikheten för det är nog låg.

Elefanten i holken, hur går det med ICA kontraktet?

Kontraktet med ICA löper på till 2023-09-30 och de måste varsla om uppsägning 12 månader i förväg. Hösten 2022 vet vi hur de kommer att göra. Om de inte säger upp så löper kontraktet 5 år till. ICA är en stor pjäs. Vad skall de göra utan ett motsvarande centrallager? De håller på att bygga ett modernt automatiserat lager som står färdigt om något år. Det kommer ta sin tid innan det är inkört. ICA har även skaffat mycket mark norr om Stockholm som de kan använda för att bygga ett nytt lager. Vad jag läst mig till har ICA inte denna typ av lager som finns i Saltängens fastighet. Saltängen kan hyra ut till andra hyresgäster eller sälja fastigheten. ICA har ett starkt förhandlingsläge men Saltängen har alternativ. Kommer bli intressant att se hur det hela spelar ut.

Min syn på saken

Mitt innehav i Saltängen Property Invest har sina rötter tillbaka till slutet av 2015. Har i omgångar köpt in för 103, 105 och 125 kr per aktie. När aktien förra året började sticka iväg säkrade jag halva innehavet på 138 kr. Mitt resonemang då var ungefär att blir det en bra försäljning kan aktien sticka iväg till 170 och det skulle vara synd att missa. Blir det ingen försäljning kommer kursen troligtvis att backa och då är det klokt att dra ner lite på risken och diversifiera till andra kvartalsutdelare.

De aktier jag sålde på 138 motsvarar antalet jag köpte på 125 kr. Kvarvarande aktier har inköpspris på i snitt 104 kr beaktat reavinsten är det 97 kr. Sedan 2015 har det trillat in 16 utdelningar á 2,45 kr vilket totalt är ca 39 kr. Får jag mer än 97 – 39 = 58 kr så kommer jag gå ur affären med vinst. OM inget inträffar kommer jag får in 14 * 2,45 kr = 34 kr till innan D-day september 2023. I värsta fall går bolaget i konkurs och aktierna blir värdelösa. Då ligger jag 24 kr back på min post i Saltängen. I dagsläget utgör Saltängen 5,8 % av min buffertportfölj Byggkassan.

Nu skall man inte tro att det kommer gå så illa. Jag kommer ligga kvar och suga åt mig utdelningar. Vad det hela slutar på kan man bara gissa. Investeringar i dessa bolag är hög risk och inget för dem som sover dåligt. Fallet med Saltängen visar detta.

För aktuell fördelning i portföljen Byggkassan kan man gå hit. Skrev även en analys av Saltängen tidigare under 2019. Den finns under analyser.

Disclaimer:

Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger aktier i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.

Köpt ”fixed income” till Byggkassan del 2

Otroligt nog hände det igen. Köpte åter igen lite mer ”fixed income” till Byggkassan. Detta är således del 2 i serien.

Ett antal Sagax aktier av serie D blev det. Sagax’s D aktier är en ersättning för deras tidigare preferensaktier. Dessa ”preffar” ogillades av kreditratinginstituten. Sagax gav då ut aktier av serie D. En D aktie ger en fast utdelning på 50 öre per kvartal. Således två kronor per år. De fungerar på liknande sätt som SBB’s D aktier men är lite dyrare.

Sagax är ett väldigt välskött företag så marknaden kanske väger in det i prisbilden. SBB har nog stabilare hyresgäster(mycket offentligt och bostäder) men kortare och brokigare historia.

I skrivande stund kostar en Sagax D ca 36,35 kr och det ger en direktavkastning på ca 5,5 %. Kursen går upp och ner men bör vara relativt stadig framöver. Så länge det går bra för Sagax och räntan håller sig låg är det bara att hämta in utdelningarna. Precis samma resonemang som för inköpet av SBB’s D aktier.

I skrivande stund utgör Sagax D knappt 6 % av kapitalet i Byggkassan. På sikt kan jag tänka mig att i denna depå ha 25 % ”fixed income”. I dag är den totala andelen ”fixed income” drygt 12 %.

Allt hänger dock på om man behöver pengarna till renovering eller bilbyte. Då ryker stora eller t.o.m hela depån.

För de som är nyfikna finns det ett diagram över innehaven i Byggkassan här.

Köpte bevakningspost i två tillväxtaktier.

Inledningen av år 2020 bjöd på två affärer. Inköp av bevakningspost i vardera bolagen Stille(STIL) och finska Qt Group Oyj(QTCOM). Inköpta till kursen 20,7 EUR och 134 kr, vilket gör att de får den lilla viktningen på 0,2 och 0,3 %. Små försiktiga steg.

Har ägt Qt tidigare under 2019. Kom in på ca 12 och i samband med nytt jobb och fokus på att höja utdelningen i portföljen såldes de. Bolaget har utvecklats väl och nu hoppas jag att jag orkar stanna kvar och profitera på den potential jag såg då, även om jag missat en bit. Qt ligger dessutom innanför min ”circle of competence” då jag arbetat inom ”data” i runt 20 år och ”har jobbat” med GUI baserade system och kan den problematik som finns.

När det gäller Stille är det definitivt inte inom min ”circle of competence” men bland de största ”framgångarna” jag haft med aktieinnehav har varit om medtech/pharma så detta kan kanske ligga inom denna sfär. Stille har jag då och då tittat på under 2010 talet. Då kostade aktien ca 10 kr och var helt död. Företaget kändes också ”helt dött”. De har sedan dess fått en ny inriktning, ny huvudägare i Bengt Julander via sitt bolag Linc och ny VD. Mycket nytt med andra ord och aktien har gått upp 12 – 13 ggr. Finns det mer potential kvar? Jag tror det men skall undersöka mer. Skriver kanske en analys för att själv ”tvingas” borra mig ner i caset.

Stille har fått bra fart under 2008 och 2009. Aktiekursen har rusat.

Kort om Stille

Stille har rötter tillbaka till 1840 talet och grundades av Albert Stille. Idag är det främst instrument för kirurgi och operationsbord som säljs.

Kort om Qt Group

Qt levererar utvecklingsverktyg och konsulttjänster för sin Qt plattform. Qt platformen används för att bygga grafiska användargänssnitt. Folk i branschen kallar det för sin engelska förkortning GUI. Det speciella med Qt är att de har funnits sedan tidigt 90 tal och deras GUI verktyg fungerar till många olika plattformar t.ex Windows, mac Os, Linux, Android och iOS. Det gör att man skriver logiken en gång och gör mindre anpassningar. Utvecklare och företag har länge leta efter denna ”holy grail” där man skriver en gång och kan köra sin ”app” på alla plattformar. Det har än så länge inte fungerat. Qt är en av tekninkerna som kommit längst och är skrivet i C/C++ och är snabbt och används på många olika områden där det behövs ett GUI.

Inom fordon, flyg, industri och framför allt medtech finns det strikta regler och certifieringar. De som säljer dyra medtech utrustningar vill ha kvalitet och är villiga att betala för support och konsulting.

Qt är helt enkelt ett ”bet” på digitaliseringen där den möter människan. Nästa gång du trycker på en touchskärm kan det vara en ”app” som avänder Qt’s GUI teknik.

Innehaven i Byggkassan

Har i några inlägg under hösten och den sydsvenska vintern gått igenom vad projektet Byggkassan är och tankar och syfte bakom. Nu är det dags att lyfta lite på motorhuven och kolla in vad som finns där under. Många som äger en bil kollar inte så ofta under motorhuven utan tankar och kör vidare. Numera är det fler och fler som stoppar in en sladd.

By user:AppleMan1 – http://en.wikipedia.org/wiki/File:Banknote_Counter.jpg, CC BY-SA 2.5, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=7345714
NamnViktning %Direktavkastning %
Cibus Nordic Real Estate23,8 %6,2 %
Tre Kronor Property15,1 %6,3 %
Sydsvenska Hem11,4 %6,1 %
Saltängen Property Invest10,2 %6,8 %
Logistri10 %7,2 %
Halmslätten 9,2 %6,6 %
Kallebäck Property Invest7,7 %6,3 %
Solnaberg Property 6,2 %5,2 %
Bosjö Fastigheter6,1 %6,1 %

Portföljen består av idel enfastighetsbolag och tung viktning mot Cibus och Tre kronor. Direktavkastningen är oftast över 6 % vilket är en vald strategi. Framöver kommer det bli fler bolag som delar ut flera gånger om året och ger en utdelning över 5 % för att sprida riskerna. Funderar på Sagax, SBB och Akelius D aktier. Det blir då ett litet inslag av ”fixed income”. Det sänker både risk och potential. Potentialen är inte så viktig utan det är mer på risksidan man jobbar.

Då Byggkassan har till mål att levererar utdelningar för att driva och underhålla ett specifikt hus med fordon är värdet inte det viktiga utan det kassaflöde denna lilla begynnande pengamaskin genererar.

Värdestegring är inte oviktigt utan den tas tacksamt emot. Då kan det bli att man viktar ner i de innehav som sticker iväg. Denna typ av bolag har begränsad ”potential” så det är lättare att köpa något annat där man får högre direktavkastning. Dock får man beakta att riskprofilen kan vara annorlunda. Mycket att tänka på… men så är det också en livslång hobby att pyssla med detta.

Årsavkastningen för 2019?

Hur har det då gått på med värdet på Byggkassan? Lägger man ihop ingående kapital med årets nettoinsättning får jag fram att värdestegring + utdelningar har avkastat 32,3 % under året. Klart långt över förväntan! Men det gör det desto svårare att köpa nya tillgångar med ”vettig” direktavkastning”. Risken är att man går längre ut på riskskalan och köper ”skräp” bolag.

Blir intressant att följa hur det går nästa år. Portföljen är mycker räntekänslig så jag hoppas på lite svagt uppåt utöver utdelningarna.