Värdetapp i Saltängen

En notis från bolaget

I fredags kom ett tråkigt besked från bolaget. I sin iver att sälja fastigheten Saltängen 1 utanför Västerås, bolagets enda tillgång av värde startades en kedja av händelser som ledde till detta tråkiga besked.

Fastigheten hyrs ut till ICA på långt kontrakt. Nu kom det fram att den inte går att säljas till deras förhoppningsvärdering på 1500 Mkr utan istället bara är värt 1100 Mkr. Enligt oklara anledningar så kommer bolaget vinstvarna. Akten fick sig en smäll! Aktien gick ner nästan 55 kr eller 36 % på detta olustiga besked.

Saltängen 1. Centrallager utanför Västerås.
Bild på fastigheten – Saltängen 1 från Saltängens hemsida.

Vad betyder detta?

Hur kommer detta att påverka bolaget och dess aktieägare? En bra fråga! Ska nedan försöka bena ut den lite mer i detalj och sen beskriva hur jag har agerat i aktien.

I det korta bör det bli ”business as usuall”, d.v.s att ICA betalar sin hyra och bolaget betalar ut sin utdelning. Nedskrivning påverkar bolages finansiella ställning så tillvida att tillgångarna blir mindre värda och förhållandet tillgångar / skulder blir sämre. Vid en nedskrivning blir resultatet för 2019 riktigt dåligt. Låt oss gissa att det bokförda värdet på 1360 Mkr skrivs ner till 1100 Mkr. Det innebär en engångspost på 260 Mkr fördelat på 4,6 miljoner aktier. Per aktie blir det knappt 57 kr. Ungefär lika mycket som aktien gick ner. ICA kommer under kontraktstiden betala samma hyra och fastigheten kommer kosta lika mycket att underhålla. Utdelningen på 2,45 kr per kvartal eller 9,6 kr per aktie och år kommer löpande betalas ut(förhoppningsvis…).

Det finns en möjlighet att bolagsledningen drämmer till med en större avskrivning och ställer in utdelningen. Sannolikheten för det är nog låg.

Elefanten i holken, hur går det med ICA kontraktet?

Kontraktet med ICA löper på till 2023-09-30 och de måste varsla om uppsägning 12 månader i förväg. Hösten 2022 vet vi hur de kommer att göra. Om de inte säger upp så löper kontraktet 5 år till. ICA är en stor pjäs. Vad skall de göra utan ett motsvarande centrallager? De håller på att bygga ett modernt automatiserat lager som står färdigt om något år. Det kommer ta sin tid innan det är inkört. ICA har även skaffat mycket mark norr om Stockholm som de kan använda för att bygga ett nytt lager. Vad jag läst mig till har ICA inte denna typ av lager som finns i Saltängens fastighet. Saltängen kan hyra ut till andra hyresgäster eller sälja fastigheten. ICA har ett starkt förhandlingsläge men Saltängen har alternativ. Kommer bli intressant att se hur det hela spelar ut.

Min syn på saken

Mitt innehav i Saltängen Property Invest har sina rötter tillbaka till slutet av 2015. Har i omgångar köpt in för 103, 105 och 125 kr per aktie. När aktien förra året började sticka iväg säkrade jag halva innehavet på 138 kr. Mitt resonemang då var ungefär att blir det en bra försäljning kan aktien sticka iväg till 170 och det skulle vara synd att missa. Blir det ingen försäljning kommer kursen troligtvis att backa och då är det klokt att dra ner lite på risken och diversifiera till andra kvartalsutdelare.

De aktier jag sålde på 138 motsvarar antalet jag köpte på 125 kr. Kvarvarande aktier har inköpspris på i snitt 104 kr beaktat reavinsten är det 97 kr. Sedan 2015 har det trillat in 16 utdelningar á 2,45 kr vilket totalt är ca 39 kr. Får jag mer än 97 – 39 = 58 kr så kommer jag gå ur affären med vinst. OM inget inträffar kommer jag får in 14 * 2,45 kr = 34 kr till innan D-day september 2023. I värsta fall går bolaget i konkurs och aktierna blir värdelösa. Då ligger jag 24 kr back på min post i Saltängen. I dagsläget utgör Saltängen 5,8 % av min buffertportfölj Byggkassan.

Nu skall man inte tro att det kommer gå så illa. Jag kommer ligga kvar och suga åt mig utdelningar. Vad det hela slutar på kan man bara gissa. Investeringar i dessa bolag är hög risk och inget för dem som sover dåligt. Fallet med Saltängen visar detta.

För aktuell fördelning i portföljen Byggkassan kan man gå hit. Skrev även en analys av Saltängen tidigare under 2019. Den finns under analyser.

Disclaimer:

Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger aktier i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *