Uppdatering Byggkassan

En liten uppdatering av mitt projekt / min portfölj som har arbetsnamnet ”Byggkassan”. Denna kassa är en privat buffert för hus och bil. Bor i ett äldre hus där det löpande avsätts pengar för renoveringar. Genom att försöka skjuta på all form av renovering och köra en äldre bil ligger dessa medel under förvaltning i ”Byggkassan”. Mer om mina tankar kring Byggkassan kan du läsa här och genom bloggens taggsystem.

Byggkassan 2020-09-23

Förvaltningen är ganska passiv. Eftersom pengarna skall användas någon gång är det ganska låg risk i portföljen. Mest fastigheter men på senare tid har det även köpts in ett läkemedelsbolag och en fond. När pengar behövs från Byggkassan kommer fonderna säljas först.

Nya innehav är Pfizer, Trianon och Hufvudstaden. Tidigare i år köptes det in ett innehav i Swedbank Robur Ny Teknik.

Utvecklingen av innehaven

De flesta enfastighetsbolag har repat sig. Logistri har piggnat till, ingen utdelning i sikte men marknaden hör high yield corporate bonds har blommat upp igen. Logistri har således goda möjligheter att omstätta den när den löper ut 2021 (tror jag det är) och starta dela ut pengar igen.

Uppdaterad portfölj – Byggkassan

Har uppdaterat buffertportföljen Byggkassan. Sedan sist har Saltängen Property invest åkt ut, då de blev uppköpta. Har ökat upp i SBB D och Sagax D. Tagit in Fastpartner D.

Volati Pref har slutat dela ut pengar av politiska skäl. Upplupen utdelning dyker upp ”någon gång” med lite extra ränta på 10 %. Volati har cash så det är bara att vänta ut. Tråkigt men så blir det ibland.

Portfölj fördelning av Byggkassan @elefantholken

Fastpartner D till Byggkassan

Denna månad gick månadens överskott från lönen till inköp av ett gäng Fastpartner D till min buffertportfölj Byggkassan. Överskottet är det som är kvar på lönen när min Wibble lön är dragen.

Fastpartner D(FPAR D) är en av många D aktier som ger en fast utdelning per kvartal. Kursen stiger och sjunker men bör på längre sikt vara frånkopplad hur det går för bolaget. Så länge bolaget, Fastpartner går bra kommer de att dela ut pengar till D aktieägarna. Det är mest fastighetsbolag som använder denna typ av finansiering.

Fördelen är att det är en ganska passiv investering. Så länge bolaget kan betala utdelning brukar de göra det. Undantag finns i dagens politiska klimat. Som investerare behöver man inte kunna så mycket om det underliggande bolaget. Man får inte del av någon vinst utan man tar bara en risk på att bolaget skall betala sin utdelning.

I skrivande stund ger Fastpartner D 1,25 kr per kvartal i utdelning eller 6,49 % i direktavkastning.

Värdetapp i Saltängen

En notis från bolaget

I fredags kom ett tråkigt besked från bolaget. I sin iver att sälja fastigheten Saltängen 1 utanför Västerås, bolagets enda tillgång av värde startades en kedja av händelser som ledde till detta tråkiga besked.

Fastigheten hyrs ut till ICA på långt kontrakt. Nu kom det fram att den inte går att säljas till deras förhoppningsvärdering på 1500 Mkr utan istället bara är värt 1100 Mkr. Enligt oklara anledningar så kommer bolaget vinstvarna. Akten fick sig en smäll! Aktien gick ner nästan 55 kr eller 36 % på detta olustiga besked.

Saltängen 1. Centrallager utanför Västerås.
Bild på fastigheten – Saltängen 1 från Saltängens hemsida.

Vad betyder detta?

Hur kommer detta att påverka bolaget och dess aktieägare? En bra fråga! Ska nedan försöka bena ut den lite mer i detalj och sen beskriva hur jag har agerat i aktien.

I det korta bör det bli ”business as usuall”, d.v.s att ICA betalar sin hyra och bolaget betalar ut sin utdelning. Nedskrivning påverkar bolages finansiella ställning så tillvida att tillgångarna blir mindre värda och förhållandet tillgångar / skulder blir sämre. Vid en nedskrivning blir resultatet för 2019 riktigt dåligt. Låt oss gissa att det bokförda värdet på 1360 Mkr skrivs ner till 1100 Mkr. Det innebär en engångspost på 260 Mkr fördelat på 4,6 miljoner aktier. Per aktie blir det knappt 57 kr. Ungefär lika mycket som aktien gick ner. ICA kommer under kontraktstiden betala samma hyra och fastigheten kommer kosta lika mycket att underhålla. Utdelningen på 2,45 kr per kvartal eller 9,6 kr per aktie och år kommer löpande betalas ut(förhoppningsvis…).

Det finns en möjlighet att bolagsledningen drämmer till med en större avskrivning och ställer in utdelningen. Sannolikheten för det är nog låg.

Elefanten i holken, hur går det med ICA kontraktet?

Kontraktet med ICA löper på till 2023-09-30 och de måste varsla om uppsägning 12 månader i förväg. Hösten 2022 vet vi hur de kommer att göra. Om de inte säger upp så löper kontraktet 5 år till. ICA är en stor pjäs. Vad skall de göra utan ett motsvarande centrallager? De håller på att bygga ett modernt automatiserat lager som står färdigt om något år. Det kommer ta sin tid innan det är inkört. ICA har även skaffat mycket mark norr om Stockholm som de kan använda för att bygga ett nytt lager. Vad jag läst mig till har ICA inte denna typ av lager som finns i Saltängens fastighet. Saltängen kan hyra ut till andra hyresgäster eller sälja fastigheten. ICA har ett starkt förhandlingsläge men Saltängen har alternativ. Kommer bli intressant att se hur det hela spelar ut.

Min syn på saken

Mitt innehav i Saltängen Property Invest har sina rötter tillbaka till slutet av 2015. Har i omgångar köpt in för 103, 105 och 125 kr per aktie. När aktien förra året började sticka iväg säkrade jag halva innehavet på 138 kr. Mitt resonemang då var ungefär att blir det en bra försäljning kan aktien sticka iväg till 170 och det skulle vara synd att missa. Blir det ingen försäljning kommer kursen troligtvis att backa och då är det klokt att dra ner lite på risken och diversifiera till andra kvartalsutdelare.

De aktier jag sålde på 138 motsvarar antalet jag köpte på 125 kr. Kvarvarande aktier har inköpspris på i snitt 104 kr beaktat reavinsten är det 97 kr. Sedan 2015 har det trillat in 16 utdelningar á 2,45 kr vilket totalt är ca 39 kr. Får jag mer än 97 – 39 = 58 kr så kommer jag gå ur affären med vinst. OM inget inträffar kommer jag får in 14 * 2,45 kr = 34 kr till innan D-day september 2023. I värsta fall går bolaget i konkurs och aktierna blir värdelösa. Då ligger jag 24 kr back på min post i Saltängen. I dagsläget utgör Saltängen 5,8 % av min buffertportfölj Byggkassan.

Nu skall man inte tro att det kommer gå så illa. Jag kommer ligga kvar och suga åt mig utdelningar. Vad det hela slutar på kan man bara gissa. Investeringar i dessa bolag är hög risk och inget för dem som sover dåligt. Fallet med Saltängen visar detta.

För aktuell fördelning i portföljen Byggkassan kan man gå hit. Skrev även en analys av Saltängen tidigare under 2019. Den finns under analyser.

Disclaimer:

Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger aktier i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.

Köpt ”fixed income” till Byggkassan del 2

Otroligt nog hände det igen. Köpte åter igen lite mer ”fixed income” till Byggkassan. Detta är således del 2 i serien.

Ett antal Sagax aktier av serie D blev det. Sagax’s D aktier är en ersättning för deras tidigare preferensaktier. Dessa ”preffar” ogillades av kreditratinginstituten. Sagax gav då ut aktier av serie D. En D aktie ger en fast utdelning på 50 öre per kvartal. Således två kronor per år. De fungerar på liknande sätt som SBB’s D aktier men är lite dyrare.

Sagax är ett väldigt välskött företag så marknaden kanske väger in det i prisbilden. SBB har nog stabilare hyresgäster(mycket offentligt och bostäder) men kortare och brokigare historia.

I skrivande stund kostar en Sagax D ca 36,35 kr och det ger en direktavkastning på ca 5,5 %. Kursen går upp och ner men bör vara relativt stadig framöver. Så länge det går bra för Sagax och räntan håller sig låg är det bara att hämta in utdelningarna. Precis samma resonemang som för inköpet av SBB’s D aktier.

I skrivande stund utgör Sagax D knappt 6 % av kapitalet i Byggkassan. På sikt kan jag tänka mig att i denna depå ha 25 % ”fixed income”. I dag är den totala andelen ”fixed income” drygt 12 %.

Allt hänger dock på om man behöver pengarna till renovering eller bilbyte. Då ryker stora eller t.o.m hela depån.

För de som är nyfikna finns det ett diagram över innehaven i Byggkassan här.

Köpt ”fixed income” till Byggkassan

Köpte lite ”fixed income” till Byggkassan. Ett antal SBB aktier av serie D blev det. SBB’s D aktier är en ersättning för deras tidigare preferensaktier. Dessa ”preffar” ogillades av kreditratinginstituten så de blev hastigt och lustigt inlösta. I stället finns D aktierna. En D aktie ger en fast utdelning på 50 öre per kvartal. Således två kronor per år.

I skrivande stund kostar en SBB D ca 34,6 kr och det ger en direktavkastning på ca 5,75 %. Kursen går upp och ner men bör vara relativt stadig framöver. Så länge det går bra för SBB och räntan håller sig låg är det bara att hämta in utdelningarna.

Jag ser D aktier som ett mellanting mellan att ha långsiktiga buffert pengar på nollräntekonto och att bygga vidare på portföljen av highyield fastighetsbolag. Kommer i närtid köpa fler aktier förmodligen i andra bolag som liknande aktier av serie D karaktär. En bra mix av kontanter, D aktier och highyield för att bygga en rejäl buffert för bostaden och bilåteranskaffning i framtiden. Lyckas man hålla ut och inte renovera kanske man kan få delar av bostadshuset kostnaders täckta.

SBB D utgör ca 6,5 % av tillgångarna i Byggkassan.

Innehaven i Byggkassan

Har i några inlägg under hösten och den sydsvenska vintern gått igenom vad projektet Byggkassan är och tankar och syfte bakom. Nu är det dags att lyfta lite på motorhuven och kolla in vad som finns där under. Många som äger en bil kollar inte så ofta under motorhuven utan tankar och kör vidare. Numera är det fler och fler som stoppar in en sladd.

By user:AppleMan1 – http://en.wikipedia.org/wiki/File:Banknote_Counter.jpg, CC BY-SA 2.5, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=7345714
NamnViktning %Direktavkastning %
Cibus Nordic Real Estate23,8 %6,2 %
Tre Kronor Property15,1 %6,3 %
Sydsvenska Hem11,4 %6,1 %
Saltängen Property Invest10,2 %6,8 %
Logistri10 %7,2 %
Halmslätten 9,2 %6,6 %
Kallebäck Property Invest7,7 %6,3 %
Solnaberg Property 6,2 %5,2 %
Bosjö Fastigheter6,1 %6,1 %

Portföljen består av idel enfastighetsbolag och tung viktning mot Cibus och Tre kronor. Direktavkastningen är oftast över 6 % vilket är en vald strategi. Framöver kommer det bli fler bolag som delar ut flera gånger om året och ger en utdelning över 5 % för att sprida riskerna. Funderar på Sagax, SBB och Akelius D aktier. Det blir då ett litet inslag av ”fixed income”. Det sänker både risk och potential. Potentialen är inte så viktig utan det är mer på risksidan man jobbar.

Då Byggkassan har till mål att levererar utdelningar för att driva och underhålla ett specifikt hus med fordon är värdet inte det viktiga utan det kassaflöde denna lilla begynnande pengamaskin genererar.

Värdestegring är inte oviktigt utan den tas tacksamt emot. Då kan det bli att man viktar ner i de innehav som sticker iväg. Denna typ av bolag har begränsad ”potential” så det är lättare att köpa något annat där man får högre direktavkastning. Dock får man beakta att riskprofilen kan vara annorlunda. Mycket att tänka på… men så är det också en livslång hobby att pyssla med detta.

Årsavkastningen för 2019?

Hur har det då gått på med värdet på Byggkassan? Lägger man ihop ingående kapital med årets nettoinsättning får jag fram att värdestegring + utdelningar har avkastat 32,3 % under året. Klart långt över förväntan! Men det gör det desto svårare att köpa nya tillgångar med ”vettig” direktavkastning”. Risken är att man går längre ut på riskskalan och köper ”skräp” bolag.

Blir intressant att följa hur det går nästa år. Portföljen är mycker räntekänslig så jag hoppas på lite svagt uppåt utöver utdelningarna.

Tankar kring Byggkassan

I detta inlägg kommer jag gå igenom tanken bakom den ISK portfölj som har arbetsnamnet ”Byggkassan”. Har tidigare skrivit ett inlägg, så för den läsare som följt med ett tag kan det bli en upprepning.

Själva tanken bakom den är ganska enkel. Alla fasta och förutsägbara rörliga kostnader för min del av hushållets bil och huskostnader har jag slagit ut per månad. Till det har jag lagt på en summa för renovering och återanskaffning av fordon. Det som blir över av denna summa läggs in på ett vanligt bankkonto.

På sommaren är det billigare att äga hus än på vintern då elräkningen är betydligt högre. Först och främst är det en ”periodiserings fond”. När bankkontot blir ”fullt” fylls ISK depån på. Bor i ett äldre hus från 50-60 talet på landet. Här ute är renoveringsiver lägre än i storstaden. Det mesta i huset är äldre standard och slitet. Renoveringspotten utnyttjas i så liten utsträckning som möjligt.

Genom åren har ISK depån fyllts på med nya pengar som främst investerats i enfastighetsbolag och andra fastighetsbolag med högutdelning. Har i förbifarten haft tanken att pengar som skall användas för renovering investeras i fastighetsaktier.

Än så länge har strategin med att investera i enfastighetsbolag gått bra. Utdelningarna trillar in och innehaven har stigit. Allt bra med andra ord. Är man lagd åt det lite skeptiska hållet kan man tro att det är lugnet före stormen? Vi får se. Viktigast är att utdelningarna trillar in och att kapitalet över tiden står sig. Förr eller senare behövs pengarna till nödvändiga renoveringar. Listan kan göras lång.

Detta år gick en stor klumpsumma till att köpa in en luftvattenvärmepump.

Inköp i Logistri Fastighets AB

I dag dubblade jag mitt innehav i Logistri Fastighets AB. Varje månad sparas det pengar för framtida större utgifter av typ renoveringar och inköp av bil. När kontot är fyllt upp till en viss nivå fylls en separat ISK på med likvida medel. Arbetsnamnet är ”Byggkassan”. Där köps det in fastighetsbolag som ger hög utdelning. Började köpa så kallade ”enfastighetsbolag” men på senare tid har det tillkommit flera intressanta bolag som ger hög utdelning, delar ut flera gånger per år och inte bara äger en fastighet.

Logistri Fastighets AB

Ett av dessa bolag är Logistri Fastighets AB. För de som bara vill ha kvalitets bolag som Castellum, Sagax och Wihlborgs kan sluta läsa nu! Ni andra kan fortsätta läsa.

Logistri är som det låter ett fastighetsbolag inom lager och lätt industri. Bolaget är nytt och har ingen längre historik. Man köper liksom grisarna i säcken. Nyligen utökades beståndet med 10 fastigheter för att nu uppgå till 17 st med en yta på 170 000 kvm. Kontrakten är långa med en snitt tid på ca 10 år. Ingen hyresgäst står för mer än 12 % och fastigheterna finns i Stockholm och södra Sverige.

Det som lockade mig att köpa in mig var den höga direktavkastningen – 7.38% i skrivande stund. En helt OK risk / reward enligt mig. Köper man sen in ett tiotal bolag av denna typ får man ner risken ytterliggare.