Sålde av ca 1/3 av aktierna i Nordea och köpte motsvarande och lite till i Sampo. Varför kan man undra? Försöker bygga upp en utdelningsportfölj med ett antal olika bolag som ger hög och förhoppningsvis stadig utdelning. För att minska risken skall bolagen helst vara ungefärligt viktade i förhållande till netto utdelning i kronor.
Nordea har svajat i och med nedskrivningarna och utdelningssäkningen. Just nu får man ca 6% vilket är bra och nya VD’n kommer kanske få lite mer ordning på banken. Christer Gardell kommer väl jaga honom med en blåslampa om han inte sätter fart. Aktuell viktning i Nordea är nu ca 2 %.
Tredje försäljningen i Nordea på kort tid.
Sampo har nästan lika hög utdelning som Nordea samt har lite andra tillgångar. Med affären behåller portföljen exponering mot Nordea men sänker risken till nästan oförändrad utdelning. Viktning mot Sampo är nu ca 1,5 %.
Utdelningen sänks från $0,195 till $0,15 per kvartal från och med Q1 2020. I skrivande stund efter rapporten är direktavkastning ca 10,1 %.
Investeringar i tre nya bulkfartyg och ett gasfartyg som fraktar ethylen.
Outnyttjad kapacitet i flottan kostade ca $11,5 MUSD i drift och underhåll. Det är ett kabelläggningsfartyg, två fartyg som är “inlåsta” i ett konkursförfarande och den stora FPSO:n.
EBITDA uppgår till $57,2 MUSD jämfört med $56,8 MUSD för Q2.
Extra avskrivning på FPSO:n på $68,4 MUSD, valuta vinster på 17,8 och valuta swappar på 23,1.
Nettokassaflödet från rörelsen uppgick till $29,9 och för Q2 till $21,8 MUSD. Det täcker knappt utdelningen som är på ca $31 MUSD. Även för de avverkade kvartalen 2019 går det nästan jämt upp.
Mina tankar:
Det var en ganska dyster rapport med sänkt utdelning och nedskrivning av den stor FPSO:n. Det kommer dröja till andra halvåret 2020 innan något avtal tidigast kan presenteras om uthyrning. Gissningsvis kommer det gå en bit in i 2021 innan det kan börja trilla in lite hyrespengar. Nappar någon kund kommer det troligtvis att krävas ombyggnad av fartyget. Ledtiden från att man hittar ett fält tills det går i skarp produktion och man behöver en FPSO kan ta upp till tio år. Långa och stora projekt. Olje och gaspriserna svänger kraftigt och de geopolitiska riskerna skall man inte underskatta. Blir det svåra tider kan ett nästan “säkrat” kontrakt lätt gå upp i rök.
Nedskrivningar påverkar resultatet men inte kassaflödet som är avgörande för utdelningen. Under Q3 har fler fartyg lagts till flottan så problemen med FPSO:n späds ut. Det bör stärka möjligheten att hålla kvar vid utdelningen på den nya nivån och samtidigt ta sats att återta forna nivåer eller innebära fler förvärv.
Allt ser inte mörkt ut. Får de ut FPSO:n under 2021 och köper in fler fartyg som kommer ut på långa kontrakt kan det bli bra utdelningar från Ocean Yield framöver, dock från lägre nivå. Sticker räntorna uppåt ser det inte lika kul ut.
I går ökade jag upp i STG – Scandinavian Tobacco Group. När jag började skriva gårdagens inlägg, det inlägg som skulle bli detta inlägg började jag beskriva bolaget. Efter ett tag blev det en analys som tog hela kvällen att färdigställa. Kom i säng runt midnatt. Trött men nöjd. Undrar hur långt tid det tar för någon som jobbar med analyser “på riktigt” att skriva om ett bolag? Jag gör analyserna för mig själv. Tror jag på caset åker det in riktiga egna pengar. Tror jag inte på caset så får jag motivera varför. Framför allt om det sen visar sig att man har fel(vilket man har i mer än hälften av fallen).
Dagens inlägg blir lite mindre till omfånget. Huvudinnehållet är att innehavet i STG har utökats med ca 2/3 och totalt utgör STG nu ca 1,6 % av portföljen. För stunden är jag rätt nöjd med den viktningen. Huvudskälet till innehavet är den goda utdelningen. Min prognos för utdelning under 2020 är oförändrad utdelning alternativt en sänkning ned till 5,75 Dkr per aktie. Sänkningen kan kanske inträffa p.g.a att det gjorts ett större förvärv och att en fabrik i Usa skall stängas.
STG(Scandinavian Tobacco Group) är ett danskt företag som tidigare var en del av det svenska Swedish Match men noterades år 2016. Bolaget är inriktat på cigarrer som står för över 75 % av omsättningen. Hand och maskinrullade cigarrer står för ca 35 % vardera av omsättningen. Piptobak står för 7 % och finskuren tobak står för 9 %. Resten av omstättningen är diverse tillbehör som t.ex tändare, tändstickor och pipor.
Scandinavian Tobacco Group – ett danskt tobaksbolag på börsen.
Liksom de flersta bolag som sysslar med tobak är det ingen tillväxtraket. Omsättningen minskar svagt nästan varje år men det kompenseras för genon förvärv och rationaliseringar. Verksamheten är höglönsam med bruttomarginal på jämna 47- 48 % de senaste åren. Kassaflödet är väldigt bra och de pengar(capital expenditures – Cap Ex) som behövs för att köpa nya maskiner och andra investeringar för att hålla fabrikerna snurrande utgör 1,6 till 3,5 % av omsättningen. Bolaget är hyggligt förvärvsdrivet samt betalar ut en hög utdelning. Detta gör att det inte samlas pengar “på hög”. Effektivt utnyttjande av pengarna som rör sig genom bolaget är hemligheten till framgång i denna typ av bolag och för de aktieägare som väljer denna typ av investering.
Nyckeltal:
Har skapat en tabell med de nyckeltal som jag tycker är intressanta när detta investeringscase skall analyseras. Om du vill göra din egen analys finns årsredovisningen för bolaget här.
STG i siffror(DKK):
2018
2017
2016
2015
Net sales:
6 718
6 464
6 746
6 732
EBITDA margin:
16,2 %
19,1 %
19,0 %
18,5 %
EBITDA:
1 089
1 232
1 279
1 247
Net profit:
666
712
681
668
Cap Ex:
125
109
235
236
Cash flow op act:
784
1 049
1 358
1 285
Soliditet:
65,8 %
65,0 %
65,0 %
61,9 %
Nyckeltal relaterade till aktien:
STG aktien (Dkr)
2018
2017
2016
2015
2014
Börskurs:
78,45
120
118,9
–
–
EPS:
6,7
7,1
6,8
6,7
6,4
P /E:
11,7
16,9
17,5
–
–
P / JEK:
0,89
1,42
1,28
–
–
P / S:
1,17
1,86
1,76
–
–
Utdelning / aktie:
6
9,3
5,5
14
4,3
Direktavkastning:
7,6 %
7,75 %
4,6 %
–
–
Utdelningsandel:
90 %
131 %
81 %
–
–
Under hela tiden bolaget varit noterat har det funnits 100 miljoner aktier i bolaget. Tacksamt att snabbt räkna i huvudet. Man kan snabbt t.ex räkna ut att försäljningen per aktie är 67,18 danska kronor för år 2018.
Ägarbilden:
Bolagets huvudägare är Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab som äger drygt 25%. C.W.Obel A/S ligger på runt 10%. Tre fonder FMR LLC, Franklin Templeton Institutional, LLC och FIL Limited har vardera runt 5 %. Ägarlistorna i danska bolag är inte lika transparenta som de svenska. Ägare som ligger under 5 % “syns” inte.
Fördelar:
Stabil verksamhet som är lätt att förstå och analysera.
Svag konkurrens. Finns ingen Elon Musk som disruptar industrin.
Hyggligt prisokänsliga produkter.
Oetisk investering(låg efterfrågan ger fler aktier för pengarna).
Cigarrer är sällanköps varor för “entusiaster”.
Nackdelar:
Minskad försäljning(dåligt för aktien, bra för folkhälsan).
Politiks risk. Smaksatta cigarrer!?.
Oetisk investering(låg efterfrågan gör att aktien nog inte blir “poppis”).
Sammanfattning:
STG är en go dansk cigarr som manglar utdelingar till sina aktieägare. Förvärv och rationaliseringar väger upp den vikande efterfrågan. Svagt stigande utdelning från en riktigt hög nivå gör att utdelningen mer eller mindre är hela caset med detta bolag förutom att det är ganska konjunkturokänsligt. Politisk risk finns alltid i tobakssektorn. I det långa lopper kommer fler och fler sluta röka men cigarrer är för en del ett slags hobby. Ungefär som att samla och lära sig mer om dyr whiskey. Det är olika klientel som köper en ciggar för över 500 kr och de som köper smuggel ciggaretter från den lokala “diverse” butiken.
I skrivande stund är direktavkastningen 7,8 % och den känns hyggligt säker. Det lockar, men någon värdestegring lär man nog få vänta länge på om den ens kommer. Kort och gott så är STG en slags obligation med en sällanköpsverksamhet inom tobak som bas för kupongen. Politisk oro och minskad efterfrågan för “oetiska” investeringar kan ge aktien någon extra smäll. STG har sina risker och möjligheter.
Disclaimer:
Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning
och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av
aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska
därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den
aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger aktier i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.
I veckan kom rapporterna för bankernas Q3 för år 2019. Intressant då det ger vägledning om utdelningen för 2019 som delas ut på våren 2020. I ett fall var banken Nordea väldigt tydlig.
SEB
SEB är överlag den bank som presterade bäst under Q3 2019. Ett kvartal gör inget år men är en bra indikation på vilken kvalitet ett bolag har. Rörelseresultatet uppgick till 11 942 Mkr, en uppgång med 4 % och 6 % på 9 månaders. Rörelsekostnaden gick upp 3 % både på kvartalet och på 9 månaders. Nettoresultatet uppgick till 4 772 Mkr på en uppgång med 5 % för kvartalet. För 9 månader gick nettoresultatet ned 23 % på grund av att SEB Pension i Danmark och en andel i UC såldes 2018 och inbringade 4506 Mkr. Räntabiliteten var goda 13,2 % och kreditförlusterna uppgick till goda 0,08 %. Länk till rapporten här som är på gedigna 45 sidor.
Swedbank
Jämförelserna här är mellan Q2 och Q3 för år 2019. Totala intäkter gick ner 2 % i kvartalet. Kostnaderna steg 9 %. Periodens resultat gick ner 13 %. Räntabilitet på eget kapital gick ner från 16,6 till 14,1 % vilket trots allt är en ganska bra nivå. Swedbank har högre kostnader för olika utredning och aktiviteter mot penningtvätt och kriminalitet. Elefanten är hur mycket banken får böta till USA för att under åratal ha tvättat pengar åt ryska gangsters ihop med Danske bank. Från banken har det mer eller mindre varit locket på så spekulationerna är fria. Firma Jens & Göran ska visst reda ut det hela och “rädda banken”. Oddsen är bättre än för föregående regim. Swedbank är den mest intressanta banken att följa just nu.
Nordea
Rapporten från Nordea var inte bra. Verksamheten står och stampar vilket var väntat. Kostnaderna skenar. Framför allt för IT verksamheten där de skriver av runt 735 mn euro. Det är ca sju och en halv miljard kronor som gick ner i soptunnan!
Ett viktigt klargörande är att de siktar på 0,4 euro i utdelning, en sänkning från 0,69 euro. Ränteintäktern gick upp 1 % och totala intäkter gick ner 3 %. Kostnaderna exkl. de stora nedskrivningarna gick ned 2 % och vinsten gick ner 2%. Man kan väl säga att banken sakta minskar i storlek men kvartalet blev lite udda tack vara stora nedskrivningar bla för misslyckade IT projekt. Ny finansiella mål och tydlighet kring utdelningen var “höjdpunkten”. En hårdkokt dansk VD har tagit över. Gissar att många inom banken kommer få sparken. För de som själva vill borra sig ned i siffrorna finns de här:
En bank som inte har koll på sin IT verksamhet.
SHB
För Q3 2019 var det ett blandat kvartal för Handelsbanken. Rörelseresultatet sjönk 13 % men det underliggande resultatet steg 5 %. Resultat efter skatt minskade 15 %. Oförändrat räntenetto med kreditförluster på 0.03 %. Läser man igenom rapporten får man känsla av att rörelsen står och stampar. UK och Nederländerna har bra ökning men i Sverige som är stora biten av bolaget kommer det att stängas kontor, kickas folk och sparas in. Verksamheten i Asien och Tyskland skall avvecklas. Utvecklingskostnaderna för IT system och förebyggande av kriminalitet(kriminella bankirer?) kommer att på helårsbasis upgå till 3,3 miljarder kr.
Handelsbanken står sig men är inte längre någon klart lysande stjärna.
Sammanfattning:
Nordeas klargörande var klart mest intressant. Inget nytt om penningtvätt i Swedbank. SEB överraskade uppåt. De har inte så mycket bolån och privat som övriga banker utan är tunga inom företag. När konjunkturen är i botten skall det bli intressant om det är en fördel eller inte? Handelsbanken står och stampar. Får känslan av att de inte heller har grepp om sin IT men långt i från så dåligt som Nordea. UK och Nederländerna växer på bra(kanske lite för bra?) men de kommer spara sig i form. Intressant med knegarn på Handelsbanken som jobbat med lite lägre lön för att få avsättning till stiftelsen Oktogonen. Är det ett förlegat koncept framöver när det behövs mindre och mindre folk på bank?
Just nu är det stillastående eller sjunkande utdelningar man kan förvänta sig. Banker är lågtvärderade med hög direktavkastning. Frågan är när det bottnar ur? Är botten nära eller kommer det sjunka mycket till. Då är det inte något fynd i banksektorn. Osäkerhet följer…
Bloggen gjorde en utdelningsprognos för bankerna som går att läsa här. Redan nu ligger den för högt i Nordea och viktningen i Nordea har skalats ner med 2/3.
Disclaimer:
Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning
och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av
aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska
därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den
aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger aktier i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.
Med lite mer pengar i väskan blev det en dubbling av innehavet i Ocean Yield. För närvarande uppgår viktningen till 1,6 % av portföljen. Betraktar mig som fullviktad i bolaget.
Norda, där sålde jag lite till.
Nordea steg en liten bit under fredagen så jag pasade på att sälja av lite aktier. Kommer nog göra så framöver. Om utdelningen ligger på 6 % eller ökar kommer jag köpa. Går det under så säljer jag. Värdeparet Nordea / Sampo kommer bevakas. Kan bli lite rolig positionstrading runt 6 % och Sampo gentemot Nordea.
Dagens rapport från Nordea var inte bra. Verksamheten står och stampar vilket var väntat. Kostnaderna skenar. Framför allt för IT verksamheten där de skriver av runt 735 mn euro. Det är ca sju och en halv miljard kronor som gick ner i soptunnan!
Nordea
Ett viktigt klargörande är att de siktar på 0,4 euro i utdelning, en sänkning från 0,69 euro. Bra att de klargör men synd att sänkningen är så stor. Då jag har ambitionen att kunna leva delar av året på utdelningar är detta inte så kul. Tog beslutet att sälja av 2/3 av mitt innehav. Nordea har nu en viktning på ca 2,6 %. Vilket är en nedgång från tidigare viktning på 8 %. En viktningen på 2,6 % gör att jag kan behålla bolaget som ett litet utdelningsankare framöver. Hoppas att de inte sänker igen….
Bloggens läsare kan vänta sig någon liten bloggpost med uppdatering av vad jag köper. Eftersom jag aldrig har lyckats vara likvid någon längre tid, lär jag inte lyckas denna gång heller.
Saltängen Property Invest(SPIAB) är tillsammans med Delarka OG inom enfastighetsbolag. Bolagets VD heter Maarit Nordmark och ordförande är Mikael Igelström. Aktien noterades i januari 2015.
Bild från Saltängens hemsida.
Verksamheten:
Då Saltängen är ett enfastighetsbolag kretsar allt kring ägandet och förvaltandet av fastigheten Saltängen 1 utanför Västerås. Bolaget förvaltas av managementbolaget Hestia Fastighetsförvaltning AB. VD, finanschef och förvaltningschef kommer alla från Hestia. Fram till den 30 september 2023 är fastigheten fullt ythyrd till ICA Fastigheter Sverige AB. Efter det datumet finns det en 12 månaders uppsägningsmöjlighet. Därefter löper avtalet på i fem år till. Under 2018 renoverades och förbättrades fastigheten för 83 Mkr. Detta gjorde att en av kvartalsutdelningarna 2019 ställdes in. Ingen högre hyra kund tas ut för denna åtgärd.
Fastigheten:
Fastigheten Saltängen 1 består av ett stort markområde på 232 686 kvm. Belägen i området Hacksta knappt en halvmil utanför Västerås nära E18 är det ett bra läge för en logistikfastighet. Den uthyrningsbara ytan är 104,726 kvm varav 75 % är lager, 12 % kontor och resten kyl och fryslager. Många kvadratmeter på en fastighet så det är en stor pjäs. Byggnationerna började 1975 av ICA och har genom åren byggts på. ICA har använt lokalerna i över 40 år som en av två logistikhubbar. Med 92 lastportar och ett automatiskt höglager på över 30 meter är byggnaden central för ICA’s logistik. Att bygga nytt skulle kosta gissningsvis mer än värdet på fastigheten idag(ca 1,46 Mdr kr).
Nyckeltal:
Bolaget omsätter ca 83 MKr per år. Driftnettot ligger runt 79 Mkr och förvalningsresultatet ligger på drygt 60 Mkr. Inga kioskvältare att förvänta sig den närmsta tiden då hyreskontraktet är indexuppräknat, Belåningsgraden ligger på 44,4 % och räntetäckningsgraden ligger på 4,72 ggr och soliditeten på 45,8 %.
Bolaget har ett lån på 603 Mkr från Swedbank som förfaller under 2020. En procent av lånet amorteras av varje år. Det blir spännande att se hur en omfinansiering kommer att se ut.
Gör man en grov bruttoanalys av kassaflödet får man till att det trillar in drygt 51 Mkr i bolaget när allt är betalat. Av det används 45 Mkr till att betala utdelning till 4 600 000 aktier 4 ggr per år och 6,3 Mkr går åt till att amortera på lånet.
Ägarbilden och managementbolaget bakom:
Saltängen har ett ganska udda sätt att räkna antalet aktieägare i bolaget. De räkarna bara med “kvalificerade aktieägare”. D.v.s de som har 500 eller fler aktier i bolaget. Om du har mindre än 500 aktier är du okvalificerad! Enligt Avanza har de i skrivande stund 4843 kunder som äger aktier i Saltängen.
Namn:
Kapital %:
Kommentar:
Avanza Pension
10,4 %
KF och pensionssparande
Artipelaginvest AB
7,2 %
Se nedan.
UBS Switzerland AG, NQI
4,3 %
Nordnet Pensionsförsäkring AB
3,3 %
KF och pensionssparande
Skogskupan Aktiebolag
2,7 %
Malmö familj.
Swedbank Försäkring
1,7 %
Bakom bolaget Artipelaginvest AB står makarna Björn och Lillemor Jakobson. Grundare till bolaget BabyBjörn. Björn Jakobson var sommarvärd i P1.
Fördelar:
Enkel verksamhet – hyra ut ett lager med frys + kontor.
Utdelning som betalas ut som regel 4 ggr per år.
Hög direktavkastning. (2,45*4) / 136,5 -> 7,1 % i direktavkastning.
Belåning ger positiv hävstång i uppåtgående marknad.
Nackdelar:
En STOR nackdel är att fastighetern är väldigt speciell.
Säger ICA upp hyresavtalet kan det bli svårt att hitta ny hyresgäst.
Långt indexuppräknat hyresavtal tappar mot “marknadshyror” över tid.
Kan bli svårt att refinansiera bolaget i svåra tider. Risken för kreditorer kan bli hög.
Belåning ger negativ hävstång i nedåtgående marknad.
Anpassningar i framtiden kan bli dyra utan att hyran går att höjas.
Inställda utdelningar p.g.a anpassningar och renoveringar.
Mycket svagt kassaflöde.
Sammanfattning:
En investering i Saltängen är en ganska udda investering. Så länge det går bra så går det bra. Går det dåligt så kan det gå riktigt dåligt. Mer precis än så kan man inte vara. Bara stolpa upp det som kan gå dåligt. ICA säger upp avtalet, räntorna skenar och bolaget kan inte finansiera sig är tre saker man främst kan tänka sig. Å andra sidan är en aktie som betalar ut drygt 7 % per år till en känd risk ganska intressant. Var och en får avgöra om det är en lockande investering. Går det att framöver värdera upp fastigheten Saltängen 1 så ger varje 100 Mkr i ökat värde ca 21 kr per aktie. En rejäl hävstång både upp och ner. Belåning kan tyckas en aningen hög, med tanke på risken i bolaget men bättre än t.ex Delarka. Däremot är kvaliteten på Delarkas fastighet bättre. Att jämföra dessa bolag är som att jämföra äpplen, päron och appelsiner.
Det går nätt och jämt runt rent kassaflödesmässigt. Bolaget dansar på en riktigt slak lina. Stiger räntan så är de rökta på denna nivå. Då måste utdelningen kapas, rejält! Aktiekursen skulle då bli mosad. I dagarna har kursen stigit upp mot 140 kr för att innan under lång tid legat runt 115-125 kr. Kanske “sell and go away”?
Disclaimer:
Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger aktier i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.
Delarka Holding är ett av de första enfastighetsbolagen som noterades. För en genomgång av vad enfastighetsbolag är följ denna länk. Bolagets VD är Sven I Hegstad och bolaget förvaltas av Pareto Business Management AB.
Verksamheten:
Bolaget förvaltar och hyr ut fastigheten Solna Polisen 2 till Postnord på 100 %. Hyresgästen har sagt upp sitt hyresavtal som löper till 30 april 2026. Kanske kommer Postnord stanna kvar med ett mindre hyreskontrakt. Detta belyser den stora risken med enfastighetsbolag, uppsägning av hyreskontrakt. Två andra risker är finansiering och ränterisk.
Fastigheten:
Fastigheten är känd från media som Postnords huvudkontor och består till största delen av kontorslokaler(39 000 kvadratmeter) och viss del lager och parkeringsplatser(14 000 kvadratmeter / 450 platser). Bolaget uppskattar marknadsvärdet till ca 1295 Mkr vilket motsvarar ca 260 kr per aktie.
Arken. Fastigheten ägs av Delarka Holdings. Bild av Holder Ellgaard.
Fastigheten är modern anpassad för den enda hyresgästen och ser rätt “cool” ut. För fler bilder gå till bolagets sida. Fastigheten ligger mycket bra till i Stockholm-Solna, strax norr om Karlberg. Det är ca 500 meter till tunnelbanan och lätt att nå med bil. Kan man inte modifiera huset och hyra ut det till andra hyresgäster med dessa förutsättningar så skall man inte verka i fastigheter. Frågan är dock hur många miljoner det kommer att kostar med en upprustning? Delarka har dock tid på sig. Det kommer dröja drygt 6 år innan Postnord är utflyttad. Enda risken skulle vara om Postnord går i konkurs.
Finns även en Wikipedia artikel om fastigheten Arken som givit namn åt bolaget.
Nyckeltal:
Bolaget omstätter ca 100 MKr per år. Driftnettor ligger runt 77 Mkr och förvalningsresultatet ligger på drygt 55 Mkr. Inga kioskvältare att förvänta sig den närmsta tiden då hyreskontraktet är indexuppräknat. Belåningsgraden ligger på 55 % och räntetäckningsgraden ligger på 4,8 ggr och soliditeten på 38,8 %. En aningen hög belåning med tanke på risken i bolaget.
Bolaget fixade ett lån på 740 Mkr i en tysk bank som löper på 2,21 % till första kvartalet 2021. Sen blir det spännande att se hur en omfinansiering kommer att se ut.
Gör man en grov bruttoanalys av kassaflödet får man till att det tillar in nästan 60 Mkr i bolaget när allt är betalat. Av det används 40 Mkr till att betala utdelning till 5 000 000 aktier 4 ggr per år och 11 Mkr går åt till att amortera på lånet. EPRA NAV per aktie är enligt bolaget 115 kr så en viss premie betalas i dagsläget. Lämnar det som en övning till läsaren att avgöra om det är motiverat eller inte.
Ägarbilden och managementbolaget bakom:
Bolaget har ingen egen personal utan förvaltas av Pareto Business Management AB. Aktien är listad på Nasdaq First North och bolaget har drygt 1400 aktieägare varav nästan 1200 är från Avanza. Tung Avanza profil med andra ord.
Största ägare är(2018-12-31):
Namn
Andel % av kapital
Kommentar
Alandia
20,0 %
Försäkringsbolag från Åland
EOJ 1933 AB
10,0 %
EOJ 1933 AB ägs av RFSU.
ICA-Handlarna
9,2 %
Förbund för ICA handlare
Socialdemokraterna
5,0 %
Ca 7 % av partiets portfölj
Avanza Pension
3,0 %
Kapitalförsäkringar m.m
Gadd SMP Fund
2,6 %
Aktiefond
Fördelar:
Enkel verksamhet – hyra ut en välbelägen fastighet i Stockholmsområdet
Stadig utdelning som tickar på 4 ggr om året.
Direktavkastning på ca 6,6 %.
Högbelång ger hävstång i uppåtgående marknad
Nackdelar:
Enda hyresgästen har sagt upp sitt hyreskontrakt.
Högbelånat bolag, substansen sjunker raskt vid nedgång på marknaden.
Sammanfattning:
Delarka tillsammans med Saltängen är ett av de två första enfastighetsbolagen man kommer att tänka på. Olika verksamhet och riskprofil. Delarka blir av med sin hyresgäst 2026. Tills dess behöver bolaget göra en plan på hur det skall fixa nya hyresgäster(för aktieägarans bästa gärna mer än en), säkra finansieringen och ombyggnation. Vem vet om inte någon köper bolaget och lägger in fler fastigheter och bygger någon form av nytt fastighetsbolag. Med tanke på förutsättningarna känns aktien hyggligt rätt värderad. Köper man aktien i dag borde man få 4-5 år med hygglig utdelning. Kanske sänks den framemot 2025-26 för att ansamla medel för renovering?
Disclaimer:
Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger inga akter i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.
I denna mini genomgång kommer bloggen att gå igenom fenomet “enfastighetsbolag”, samt titta lite närmare på ett eller flera bolag som är av denna typ. Investeringsslagets för och nackdelar.
Delarkas fastighet. Postnord har sagt upp avtalet. Bild av Holger Ellgarrd
Vad är ett enfastighetsbolag?
Ett en eller fåfastighetsbolag är ett bolag som bildats för att äga en eller ett fåtal fastigheter. Det kan man gissa sig till på namnet. Fenomenet att köpa en stor, ofta udda fastighet, lägga in den i ett nytt bolag och sätta den på börsen är ett ganska nytt fenomen. Bolag som Pareto, Catella, Wilfast och Hestia har gjort det tills sin affärsidé att göra dessa paketeringar. De tjänar pengar på själva paketeringen och sedan säljer de in olika managementtjänster.
Enfastighetsbolagen har sällan egen personal utan allt sköts oftas av inhyrd personal från managementbolagen på konsultbasis. Styrelsen är “extern” men har ofta kopplingar till ovan nämnda managementbolag.
Fastigheterna i dessa bolag är ofta stora, ikoniska eller sticker ut på något sätt och hyrs ut på långa kontrakt ibland över 10 år. Övervägande är det logistikfastigheter men även kontorslokaler och försäljning av t.ex. fordon.
Räntekänsliga
Enfastighetsbolag är ofta väldigt räntekänsliga. Initialt köps fastigheten med hög belåning, runt 50 % som oftast amorteras ned med kanske 1% av lånet per år. Värdet på en fastighet avgörs till stor del av ränteläget. Enfastighetsbolagen har sällan bra lägen så den gamla sloganen “läge, läge och läge” gäller inte. Det finns undantag bland bolagen.
Brokig ägarbild
Bolagen har sällan någon huvudägare utan det är mest småsparare som vill ha hög och “stabil” utdelning och köper denna typ av aktier. På senare tid har ett gäng ägare dykt upp en del av bolagen. Det är ofta stiftelser, rika privatpersoner och olika rörelser.
Fördelar:
Få om inga analyser, edge för påläst småsparare.
Relativt hög direktavkastning.
Delar ofta ut per kvartal.
Stabil verksamhet så länge det finns betalande hyresgäst(er).
Ofta positiv värdeförändring vid sjunkande räntor.
Nackdelar:
Äger en eller ett fåtal fastigheter. Ofta stora och specialbyggda(t.ex Saltängen).
En eller ett fåtal hyresgäster(ICA som hyr av Saltängen).
Inställda utdelningar(Saltängen ställde in en utdelning).
Ofta ingen egen personal ger Ad hoc förvaltning.
Svag ägarbild. Bolaget styrs de facto av ett managementbolag.
Låg omsättning i aktien.
Hög finansiell risk.
Mycket ränteberoende, påverkar intäkter och värde på fastigheter.
