Med lite mer pengar i väskan blev det en dubbling av innehavet i Ocean Yield. För närvarande uppgår viktningen till 1,6 % av portföljen. Betraktar mig som fullviktad i bolaget.
Nordea steg en liten bit under fredagen så jag pasade på att sälja av lite aktier. Kommer nog göra så framöver. Om utdelningen ligger på 6 % eller ökar kommer jag köpa. Går det under så säljer jag. Värdeparet Nordea / Sampo kommer bevakas. Kan bli lite rolig positionstrading runt 6 % och Sampo gentemot Nordea.
Dagens rapport från Nordea var inte bra. Verksamheten står och stampar vilket var väntat. Kostnaderna skenar. Framför allt för IT verksamheten där de skriver av runt 735 mn euro. Det är ca sju och en halv miljard kronor som gick ner i soptunnan!
Ett viktigt klargörande är att de siktar på 0,4 euro i utdelning, en sänkning från 0,69 euro. Bra att de klargör men synd att sänkningen är så stor. Då jag har ambitionen att kunna leva delar av året på utdelningar är detta inte så kul. Tog beslutet att sälja av 2/3 av mitt innehav. Nordea har nu en viktning på ca 2,6 %. Vilket är en nedgång från tidigare viktning på 8 %. En viktningen på 2,6 % gör att jag kan behålla bolaget som ett litet utdelningsankare framöver. Hoppas att de inte sänker igen….
Bloggens läsare kan vänta sig någon liten bloggpost med uppdatering av vad jag köper. Eftersom jag aldrig har lyckats vara likvid någon längre tid, lär jag inte lyckas denna gång heller.
Saltängen Property Invest(SPIAB) är tillsammans med Delarka OG inom enfastighetsbolag. Bolagets VD heter Maarit Nordmark och ordförande är Mikael Igelström. Aktien noterades i januari 2015.
Verksamheten:
Då Saltängen är ett enfastighetsbolag kretsar allt kring ägandet och förvaltandet av fastigheten Saltängen 1 utanför Västerås. Bolaget förvaltas av managementbolaget Hestia Fastighetsförvaltning AB. VD, finanschef och förvaltningschef kommer alla från Hestia. Fram till den 30 september 2023 är fastigheten fullt ythyrd till ICA Fastigheter Sverige AB. Efter det datumet finns det en 12 månaders uppsägningsmöjlighet. Därefter löper avtalet på i fem år till. Under 2018 renoverades och förbättrades fastigheten för 83 Mkr. Detta gjorde att en av kvartalsutdelningarna 2019 ställdes in. Ingen högre hyra kund tas ut för denna åtgärd.
Fastigheten:
Fastigheten Saltängen 1 består av ett stort markområde på 232 686 kvm. Belägen i området Hacksta knappt en halvmil utanför Västerås nära E18 är det ett bra läge för en logistikfastighet. Den uthyrningsbara ytan är 104,726 kvm varav 75 % är lager, 12 % kontor och resten kyl och fryslager. Många kvadratmeter på en fastighet så det är en stor pjäs. Byggnationerna började 1975 av ICA och har genom åren byggts på. ICA har använt lokalerna i över 40 år som en av två logistikhubbar. Med 92 lastportar och ett automatiskt höglager på över 30 meter är byggnaden central för ICA’s logistik. Att bygga nytt skulle kosta gissningsvis mer än värdet på fastigheten idag(ca 1,46 Mdr kr).
Nyckeltal:
Bolaget omsätter ca 83 MKr per år. Driftnettot ligger runt 79 Mkr och förvalningsresultatet ligger på drygt 60 Mkr. Inga kioskvältare att förvänta sig den närmsta tiden då hyreskontraktet är indexuppräknat, Belåningsgraden ligger på 44,4 % och räntetäckningsgraden ligger på 4,72 ggr och soliditeten på 45,8 %.
Bolaget har ett lån på 603 Mkr från Swedbank som förfaller under 2020. En procent av lånet amorteras av varje år. Det blir spännande att se hur en omfinansiering kommer att se ut.
Gör man en grov bruttoanalys av kassaflödet får man till att det trillar in drygt 51 Mkr i bolaget när allt är betalat. Av det används 45 Mkr till att betala utdelning till 4 600 000 aktier 4 ggr per år och 6,3 Mkr går åt till att amortera på lånet.
Ägarbilden och managementbolaget bakom:
Saltängen har ett ganska udda sätt att räkna antalet aktieägare i bolaget. De räkarna bara med ”kvalificerade aktieägare”. D.v.s de som har 500 eller fler aktier i bolaget. Om du har mindre än 500 aktier är du okvalificerad! Enligt Avanza har de i skrivande stund 4843 kunder som äger aktier i Saltängen.
| Namn: | Kapital %: | Kommentar: |
| Avanza Pension | 10,4 % | KF och pensionssparande |
| Artipelaginvest AB | 7,2 % | Se nedan. |
| UBS Switzerland AG, NQI | 4,3 % | |
| Nordnet Pensionsförsäkring AB | 3,3 % | KF och pensionssparande |
| Skogskupan Aktiebolag | 2,7 % | Malmö familj. |
| Swedbank Försäkring | 1,7 % |
Bakom bolaget Artipelaginvest AB står makarna Björn och Lillemor Jakobson. Grundare till bolaget BabyBjörn. Björn Jakobson var sommarvärd i P1.
Fördelar:
Nackdelar:
Sammanfattning:
En investering i Saltängen är en ganska udda investering. Så länge det går bra så går det bra. Går det dåligt så kan det gå riktigt dåligt. Mer precis än så kan man inte vara. Bara stolpa upp det som kan gå dåligt. ICA säger upp avtalet, räntorna skenar och bolaget kan inte finansiera sig är tre saker man främst kan tänka sig. Å andra sidan är en aktie som betalar ut drygt 7 % per år till en känd risk ganska intressant. Var och en får avgöra om det är en lockande investering. Går det att framöver värdera upp fastigheten Saltängen 1 så ger varje 100 Mkr i ökat värde ca 21 kr per aktie. En rejäl hävstång både upp och ner. Belåning kan tyckas en aningen hög, med tanke på risken i bolaget men bättre än t.ex Delarka. Däremot är kvaliteten på Delarkas fastighet bättre. Att jämföra dessa bolag är som att jämföra äpplen, päron och appelsiner.
Det går nätt och jämt runt rent kassaflödesmässigt. Bolaget dansar på en riktigt slak lina. Stiger räntan så är de rökta på denna nivå. Då måste utdelningen kapas, rejält! Aktiekursen skulle då bli mosad. I dagarna har kursen stigit upp mot 140 kr för att innan under lång tid legat runt 115-125 kr. Kanske ”sell and go away”?
Disclaimer:
Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger aktier i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.
Delarka Holding är ett av de första enfastighetsbolagen som noterades. För en genomgång av vad enfastighetsbolag är följ denna länk. Bolagets VD är Sven I Hegstad och bolaget förvaltas av Pareto Business Management AB.
Verksamheten:
Bolaget förvaltar och hyr ut fastigheten Solna Polisen 2 till Postnord på 100 %. Hyresgästen har sagt upp sitt hyresavtal som löper till 30 april 2026. Kanske kommer Postnord stanna kvar med ett mindre hyreskontrakt. Detta belyser den stora risken med enfastighetsbolag, uppsägning av hyreskontrakt. Två andra risker är finansiering och ränterisk.
Fastigheten:
Fastigheten är känd från media som Postnords huvudkontor och består till största delen av kontorslokaler(39 000 kvadratmeter) och viss del lager och parkeringsplatser(14 000 kvadratmeter / 450 platser). Bolaget uppskattar marknadsvärdet till ca 1295 Mkr vilket motsvarar ca 260 kr per aktie.
Fastigheten är modern anpassad för den enda hyresgästen och ser rätt ”cool” ut. För fler bilder gå till bolagets sida. Fastigheten ligger mycket bra till i Stockholm-Solna, strax norr om Karlberg. Det är ca 500 meter till tunnelbanan och lätt att nå med bil. Kan man inte modifiera huset och hyra ut det till andra hyresgäster med dessa förutsättningar så skall man inte verka i fastigheter. Frågan är dock hur många miljoner det kommer att kostar med en upprustning? Delarka har dock tid på sig. Det kommer dröja drygt 6 år innan Postnord är utflyttad. Enda risken skulle vara om Postnord går i konkurs.
Finns även en Wikipedia artikel om fastigheten Arken som givit namn åt bolaget.
Nyckeltal:
Bolaget omstätter ca 100 MKr per år. Driftnettor ligger runt 77 Mkr och förvalningsresultatet ligger på drygt 55 Mkr. Inga kioskvältare att förvänta sig den närmsta tiden då hyreskontraktet är indexuppräknat. Belåningsgraden ligger på 55 % och räntetäckningsgraden ligger på 4,8 ggr och soliditeten på 38,8 %. En aningen hög belåning med tanke på risken i bolaget.
Bolaget fixade ett lån på 740 Mkr i en tysk bank som löper på 2,21 % till första kvartalet 2021. Sen blir det spännande att se hur en omfinansiering kommer att se ut.
Gör man en grov bruttoanalys av kassaflödet får man till att det tillar in nästan 60 Mkr i bolaget när allt är betalat. Av det används 40 Mkr till att betala utdelning till 5 000 000 aktier 4 ggr per år och 11 Mkr går åt till att amortera på lånet. EPRA NAV per aktie är enligt bolaget 115 kr så en viss premie betalas i dagsläget. Lämnar det som en övning till läsaren att avgöra om det är motiverat eller inte.
Ägarbilden och managementbolaget bakom:
Bolaget har ingen egen personal utan förvaltas av Pareto Business Management AB. Aktien är listad på Nasdaq First North och bolaget har drygt 1400 aktieägare varav nästan 1200 är från Avanza. Tung Avanza profil med andra ord.
Största ägare är(2018-12-31):
| Namn | Andel % av kapital | Kommentar |
| Alandia | 20,0 % | Försäkringsbolag från Åland |
| EOJ 1933 AB | 10,0 % | EOJ 1933 AB ägs av RFSU. |
| ICA-Handlarna | 9,2 % | Förbund för ICA handlare |
| Socialdemokraterna | 5,0 % | Ca 7 % av partiets portfölj |
| Avanza Pension | 3,0 % | Kapitalförsäkringar m.m |
| Gadd SMP Fund | 2,6 % | Aktiefond |
Fördelar:
Nackdelar:
Sammanfattning:
Delarka tillsammans med Saltängen är ett av de två första enfastighetsbolagen man kommer att tänka på. Olika verksamhet och riskprofil. Delarka blir av med sin hyresgäst 2026. Tills dess behöver bolaget göra en plan på hur det skall fixa nya hyresgäster(för aktieägarans bästa gärna mer än en), säkra finansieringen och ombyggnation. Vem vet om inte någon köper bolaget och lägger in fler fastigheter och bygger någon form av nytt fastighetsbolag. Med tanke på förutsättningarna känns aktien hyggligt rätt värderad. Köper man aktien i dag borde man få 4-5 år med hygglig utdelning. Kanske sänks den framemot 2025-26 för att ansamla medel för renovering?
Disclaimer:
Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger inga akter i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.
I denna mini genomgång kommer bloggen att gå igenom fenomet ”enfastighetsbolag”, samt titta lite närmare på ett eller flera bolag som är av denna typ. Investeringsslagets för och nackdelar.
Vad är ett enfastighetsbolag?
Ett en eller fåfastighetsbolag är ett bolag som bildats för att äga en eller ett fåtal fastigheter. Det kan man gissa sig till på namnet. Fenomenet att köpa en stor, ofta udda fastighet, lägga in den i ett nytt bolag och sätta den på börsen är ett ganska nytt fenomen. Bolag som Pareto, Catella, Wilfast och Hestia har gjort det tills sin affärsidé att göra dessa paketeringar. De tjänar pengar på själva paketeringen och sedan säljer de in olika managementtjänster.
Enfastighetsbolagen har sällan egen personal utan allt sköts oftas av inhyrd personal från managementbolagen på konsultbasis. Styrelsen är ”extern” men har ofta kopplingar till ovan nämnda managementbolag.
Fastigheterna i dessa bolag är ofta stora, ikoniska eller sticker ut på något sätt och hyrs ut på långa kontrakt ibland över 10 år. Övervägande är det logistikfastigheter men även kontorslokaler och försäljning av t.ex. fordon.
Räntekänsliga
Enfastighetsbolag är ofta väldigt räntekänsliga. Initialt köps fastigheten med hög belåning, runt 50 % som oftast amorteras ned med kanske 1% av lånet per år. Värdet på en fastighet avgörs till stor del av ränteläget. Enfastighetsbolagen har sällan bra lägen så den gamla sloganen ”läge, läge och läge” gäller inte. Det finns undantag bland bolagen.
Brokig ägarbild
Bolagen har sällan någon huvudägare utan det är mest småsparare som vill ha hög och ”stabil” utdelning och köper denna typ av aktier. På senare tid har ett gäng ägare dykt upp en del av bolagen. Det är ofta stiftelser, rika privatpersoner och olika rörelser.
Fördelar:
Nackdelar:
Länkar:
Avanza: Maxad direktavkstning.
Nordnet: Investera i enfastighetsbolag
Portföljen har utökats med ett nytt innehav, The Keg Royalties Income Fund(TSX:KEG.UN). Fonden äger varumärket ”The Keg” som den hyr ut till Keg Restaurants Ltd. (”KRL”) på ett 99 årigt avtal. Som ersättning erhålls 4 % av bruttoförsäljningen på alla restauranger i Kanada och Usa. KRL är den största ägaren i KEG.UN med ca 27 % av kapitalet. Denna del är lite stökig att reda ut, med korsägande och rättigheter som genererar pengar som kan lösas in mot andelar i fonden.
Fonden har en mycket enkel affärsidé. Ta emot royalties och dra av kostnader för den löpande driften av fonden. Dela ut överskottet till andelsägarna.
Utdelningsanalys
Utdelning sker varje månad. I skrivande stund får man en direktavkastning på ca 6,8 %. Utdelningsandelen var drygt 100% för Q2 och för första halvåret var den 91,1 %. Utdelningen har höjts genom åren. Senast var i november 2017 och innan dess augusti 2016.
Totalt finns det 105 restauranger som omsätter $650 miljoner kanadensiska dollar med ca 10 000 anställda. Restaurangernas profil är ”steakhouse” med vidhängande bar.
Det finns en del olika entiteter på kanada börsen som har motsvarande upplägg. Bland aktieintresserad är det främst Boston Pizza som en del aktiebloggare äger(inkl denna bloggare). SIR(äger även denna) och Pizza Pizza(har ägt…) är andra med motsvarande upplägg.
Sammanfattning:
Vad skall man tycka om allt detta? En stor fördel är att utdelningen är hög, troligtvis sänks den inte och den delas ut per månad. Allt hänger på hur det går för restaurangerna. Kommer folk äta stora saftiga köttbitar i framtiden och hälla i sig dyr alkohol?
Varför köpte jag detta innehav? En jämn, stabil, hög utdelning som betalas ut per månad från en verksamhet jag begriper mig på. Förväntar mig inga underverk förutom att restaurangkedjan skall finnas kvar och sakta växa alternativt stå stilla. Fonden är att betrakta som ett obligationsinnehav.
Industrivärdens Q3 rapport för år 2019 var ingen direkt kioskvältare. Ej spaningsresultat skulle en garvad polis ha skrivit i sin rapport och sen lägga ned utredningen.
Rapporten kom ut i början av oktober så man är lite sen på bollen. I fallet Industrivärden gör det inte så mycket. Bolaget är inget för någon trader utan det är långa puckar som gäller. Mellan kvartalen händer i stort sett inget och mellan åren får man ofta leta upp något speciellt som händer. Man kan ju undra hur mycket tid den verkställande direktören Helena Stjernholm på riktigt lägger ner på detta uppdrag? Hennes VD ord är bra och jag läser det med godan ro då hon sitter centralt placerad i ett av näringslivets makt nav.
Så vad hände då under Q3?
På tio år har substanvärdet genomsnitt per år ökat 12 % vilket även index SIX RX gjort. Totalavkastningen för Industrivärden i genomsnitt per år ligger på 15 %. Inte dåligt men inte så superbra heller.
Industrivärden är ett bolag som står pall genom årtionden. Från grundandet på 40 talet har de genom åren köpt och sålt olika innehav.
Just nu bestå portföljen av i fallande ordning av: Sandvik(23%), Volvo(21%), Essity(18%), Handelsbanken(18%), Ericsson(7%), Skanska(6%), SCA(6%) och SSAB(1%).
Alla kriser under tiden från grundandet, har de tacklat. Aktien är något för den som söker en stabil och hyggligt förutsägbar avkastning i det långa loppet. Köp och glöm är väl det man närmst kommer att tänka på.
Har själv ett mindre innehav i min IPS pensionsdepå.
Den senaste tiden har det trillat in lite utdelningar från Castellum och Resurs bank. I dag och för några dagar sedan(tiden flyger iväg) köpte jag in en post i Bilia.
Varför Bilia kan man undra? Bilia har en stabil och lönsam verksamhet inom att serva och reparera bilar främst av märket Volvo men även andra bilmärken. Marginalen för service är drygt 12 %. På senare tid har andra tjänster som förvaring av däck tillkommit.
Finns det hot mot Bilia. Svar JA! Elbilar kräver mindre service och kanske säljs mer över nätet än via bilhallar. Elbilar kommer nog hålla längre än bilar som går på fossila bränslen. Det innebär mindre ny och troligtvis begagnat försäljning. Dock kommer elbilar att krocka lika mycket och har också fyra däck som behöver förvaras.
Runt 2040 räknar man med att hälften av nyförsäljningen är elbilar. Det finns några år till att suga utdelning från Bilia. Med en direktavkastning på över 6 % för 2020(en Elefantholk prognos) och en i övrigt lågvärderad aktie(P/E 10 och P/S på ca 0,3) platsar aktien som en passiv utdelare.
Sedan i början av året ligger jag tungt i banker. Ganska exakt 16 % av portföljen ligger i bankaktier. Räknar man med investmentbolag så blir det kanske någon liten decimal till.
Banker ger bra utdelning och jag fokuserar på att få in en jämn och stadig mängd utdelning i portföljen. Tyvärr har det visat sig att två av innehaven Nordea och Swedbank kommer att sänka sin utdelning nästa år. Frågan är hur mycket?
Då jag inte är någon analytiker utan jobbar med data till vardags får ni hålla tillgodo med mina egna antagande. Jag kommer ha fel på många av siffrorna men det skall bli intressant att se hur mycket fel det blir. Vad ni än gör skall detta inte ses som någon rekomendation eller liknande. Var och en gör sin egen analys! Detta skrivs som finansiell underhållning. Mest road blir bloggaren av att skriva det.
Utdelningsprognos i kr delat med dagens aktiekurs ger en fingervisning om hur direktavkastningen ser ut. Utifrån prognosen kommer nedanstående banker jämnviktat ha en direktavkastning på ca 6,7 %.
Med denna direktavkastning har jag inga större tillväxtmål inlagda framöver i kursen. Frågan är istället hur mycket bankerna kommer backa? En del av utdelningen får kanske gå åt till att ”skriva av” innehaven? Då blir liksom alternativkostnaden att äga bankaktier riktigt stor.
Pratar man med folk inom ”data skråt” blir allt fokus på betalningar via den ena eller den andra prylen. Bankernas stora bulkintjäning är ofta bolån och utlåning till företag. Än så länge är inte detta ”disruptat”, även om det finns många som vill hugga åt sig en bit av bolånen. Jag tror banker har en ganska stor ”vallgrav” i form av sin ”compliance” avdelning och dess kunskap.
Bankernas gyllene dagar håller nog på att försvinna. De största förlorarna är nog de anställda på bank. Mycket av det de gör kommer att automatiseras. Det kommer nog mest bli jurist och datafolk kvar.
| Namn | Viktning | Utdelning(prognos) | DA(prognos) |
| Nordea | 6,9% | 5 kr | 7,4 % |
| Swedbank | 4,7 % | 8,5 kr | 6,3 % |
| SEB | 2,2 % | 6,25 kr | 7,0 % |
| Resurs | 2,2 % | 4 kr | 7,0 % |
| SHB | 1,2 % | 5,5 kr | 6,1 % |
| Viktning | 16 % | Snitt: 6,76 % |
Tjänstepension är inget kul. Under många år gick en liten slant in på en fonddepå där man kunde välja bland ett tjugotal dyra och kassa fonder. Varje gång man tittade in blev man lite smått deprimerad. Dessa fonder finns kvar och är lika deppiga.
För två år sedan bytade jag arbete och fick in tjänstepension till en tjänstepension(depåförsäkring) hos Nordnet. Pension är deppigt men när man kan köpa aktier för den lilla slanten som sätts in blir man lite gladare. Nu tror jag inte att man får ut så mycket när det väl är dax. Först måste man överleva tiden tills uttaget. De senate åren har tidpunkten för uttag börjat förhalas. Reinfeldt & Co vill att man skall jobba till minst 75. I min ålderskull skulle jag ha typ 5 år på mig att konsumera upp pensionen. Kanske är det så att det ändå inte räcker?
I vilket fall som helst gillar jag att köpa aktier. Jag lurar mig själv att tro att det är ”riktiga” pengar som finns på Nordnet. Filosofin är att köpa vettiga tillväxtaktier eller aktier som jag gärna skulle vilja äga i min riktiga portfölj men liksom inte ”har pengar till just nu”. Bevakningsposter hamnar också här. De kan kanske hitta in till den riktiga portföljen om de har mer utdelningsprofil.
Med denna långa och långrandiga inledning vill jag bara ha sagt att det fanns lite kontanter över som jag köpte fyra aktier med tillväxt profil.
CellaVision
Har denna i min riktiga portfölj. Köpte den för runt 40 kr efter att länge och väl titta på den sedan den kostade 12 kr. Ett riktigt välskött företag som växer inom intressanta områden. Värderingen är inte särskillt rimlig tycker jag. Men bra bolag kostar och har tendens att bli dyrare.
Fortnox
Ett SaaS (ej SAS) bolag som säljer bokföringsprogram i molnet till småföretag med trevliga integrationer och fler moduler på gång. Kan växa en bra bit till. Men P/E som är uppåt stratosfären är lite besvärande. Har även denna i min riktig portfölj. Liksom Cellavision har jag stora reavinster. Eftersom de ligger i en aktiedepå blir skatten besvärande om de skulle säljas.
SBB
Fler och fler av Sveriges kommuner har visat sig misskötta. Då kommer de att få sälja en del av sina fastigheter för att sen hyra tillbaka dem dyrt. Låter varken bra eller billigt men SBB är ett av bolagen som kommer att tjäna på detta. VD’n Ilija Batljan är en föredetting till politiker som verkar väldigt vettig då jag lyssnade på en podcast med honom för ett tag sedan. Han har en stor stek i bolaget med 13,8 procent av aktiekapitalet och 40,6 procent av rösterna.
Xvivo Perfusion
Bolaget tillverkar maskiner, utrustning och förbrukningsmaterial som används när man skall transplantera lungor. Xvivos ”produkter” gör att fler lungor kan transplanteras. Ett stort win/win. Bolagets aktie har utvecklats bra i takt med att verksamheten går från klarhet till klarhet. Verkar finnas den del kvar att göra. Gissar att den stora ”guldklimpen” är det syntetiska ”blodet” Steen solution som används för att ”fräscha” upp lungorna.