Delarka rusar efter försäljning av Postnords huvudkontor

Enfastighetsbolaget PostNord rusade under onsdagen drygt 21 % eller 25 kr på beskedet att bolaget skall sälja sin enda fastighet Solna Polisen 2, som inrymmer Postnords huvudkontor. Summa för fastigheten är 1525 Mkr vilket är runt 18 % mer än det bokförda värdet.

Postnords huvudkontor som Delarka sålt. Bild av Holger Ellgaard.

Byggnaden är på 53 000 kvadratmeter varav 39 000 är kontorslokaler. Bortser man från de 450 parkeringsplatserna blir det ca 39 K per kvadrat och 28,7 K om de räknas med.

Hemlig köpare

Köparen är ett hemligt nystartat bolag som först skall kapitalisera sig innan de kan tillträda Delarkas dotterbolag som äger fastigheten. Vad man kan läsa sig till blir det ca 160 kr per Delarka aktie medan slutkursen under onsdagen låg på 145 kr. En rabatt alltså. Kanske finns det en del som tvivlar på att affären går igenom?

Enfastighetsbolag är riskfyllda. Det har bloggen skrivit om flera gånger. Man måste förstå vad det är för fastighet som ägs och vilka för och nackdelar det ger. När Saltängen gick ut med sin vinstvarning var det många som skrek till om hur dåliga dessa bolag är. Nu när det kanske visar sig att det finns ett och annat fynd i sektorn är det färre som uttalar sig.

Men det är bara bra, då kan vi som är inne i denna sektor verka i skymundan. Har tidigare ägt Delarka aktier och gjort en analys av bolaget som går att läsa här.

Ett öde som kan drabba andra enfastighetsbolag?

Motsvarande ”öde” där enfastighetsbolag köps ut kan inträffa framöver. Då dessa bolag är ganska hårt belånade kan det bli en fin utväxling på det egna kapitalet. Naturligtvis kan det även gå åt andra hållet. Fallet med Saltängens vinstvarning inför en stundande nedskrivning är ett varnande fall. Det kan snabbt gå upp eller ner.

Det som lockar mig till denna sektor är den förhållandevis enkla verksamhet dessa bolag bedriver – uthyrning. Samt att det delas ut pengar fyra gånger per året.

Delarka riskerar smäll vid PostNord konkurs.

Under helgen blossade det upp ett antal artiklar om PostNord. Det var inte det gamla vanliga om ett företag som tappar bort paket i parti och minut. Inte heller deras lustiga praxis att påstå att man inte var hemma när man är det och de påstår sig knackade på.

Nu är det andra bullar. PostNord är på väg att gå i konkurs. I DN, Expressen, Aftonbladet m.fl kan man läsa att danskarna lurade svenskarna och nu är företaget bankrutt. Jag har i mitt yrkesliv arbetat en del med danskar och kan väl lite luttrad förstå att få svenskar har vunnit i någon förhandling mot danskarna.

När PostNord slogs ihop fick svenskarna betala förlusterna för det tidigare danska postverket. Danskarna lät svenska politiker och avdankade företagsledare få spela herremän. I lugn och ro skrattade danskarna hela vägen till banken. Den danska delen av det nybildade PostNord utgjorde 30 % men de fick 40 % av kapitalet och 50 % av rösterna i bolaget.

Många kan komma att förlora på en konkurs. Ett bolag som bloggen skrivit om tidigare är Delarka(analys finns här), enfastighetesbolaget. Delarka äger en fastighet, en ganska fin sådan som de råkar hyra ut till PostNord och som utgör deras huvudkontor. PostNord står således för 100 % av bolagets intäkter. Så länge PostNord lever måste de enligt kontrakt betala hyra till 30 april 2026.

Under måndagen gick Delarka ner några procent. Med all rätt. Fin fastighet, fint läget men hitta ny hyresgäst och renovera upp kommer ta tid och kosta en bra slant. Alltså en smäll hägrar för Delarka. Blir smällen större i aktien än bolaget vädrar Elefantholken en fin affär.

Analys Delarka

Delarka Holding är ett av de första enfastighetsbolagen som noterades. För en genomgång av vad enfastighetsbolag är följ denna länk. Bolagets VD är Sven I Hegstad och bolaget förvaltas av Pareto Business Management AB.

Verksamheten:

Bolaget förvaltar och hyr ut fastigheten Solna Polisen 2 till Postnord på 100 %. Hyresgästen har sagt upp sitt hyresavtal som löper till 30 april 2026. Kanske kommer Postnord stanna kvar med ett mindre hyreskontrakt. Detta belyser den stora risken med enfastighetsbolag, uppsägning av hyreskontrakt. Två andra risker är finansiering och ränterisk.

Fastigheten:

Fastigheten är känd från media som Postnords huvudkontor och består till största delen av kontorslokaler(39 000 kvadratmeter) och viss del lager och parkeringsplatser(14 000 kvadratmeter / 450 platser). Bolaget uppskattar marknadsvärdet till ca 1295 Mkr vilket motsvarar ca 260 kr per aktie.

Arken. Fastigheten ägs av Delarka Holdings. Bild av Holder Ellgaard.

Fastigheten är modern anpassad för den enda hyresgästen och ser rätt ”cool” ut. För fler bilder gå till bolagets sida. Fastigheten ligger mycket bra till i Stockholm-Solna, strax norr om Karlberg. Det är ca 500 meter till tunnelbanan och lätt att nå med bil. Kan man inte modifiera huset och hyra ut det till andra hyresgäster med dessa förutsättningar så skall man inte verka i fastigheter. Frågan är dock hur många miljoner det kommer att kostar med en upprustning? Delarka har dock tid på sig. Det kommer dröja drygt 6 år innan Postnord är utflyttad. Enda risken skulle vara om Postnord går i konkurs.

Finns även en Wikipedia artikel om fastigheten Arken som givit namn åt bolaget.

Nyckeltal:

Bolaget omstätter ca 100 MKr per år. Driftnettor ligger runt 77 Mkr och förvalningsresultatet ligger på drygt 55 Mkr. Inga kioskvältare att förvänta sig den närmsta tiden då hyreskontraktet är indexuppräknat. Belåningsgraden ligger på 55 % och räntetäckningsgraden ligger på 4,8 ggr och soliditeten på 38,8 %. En aningen hög belåning med tanke på risken i bolaget.

Bolaget fixade ett lån på 740 Mkr i en tysk bank som löper på 2,21 % till första kvartalet 2021. Sen blir det spännande att se hur en omfinansiering kommer att se ut.

Gör man en grov bruttoanalys av kassaflödet får man till att det tillar in nästan 60 Mkr i bolaget när allt är betalat. Av det används 40 Mkr till att betala utdelning till 5 000 000 aktier 4 ggr per år och 11 Mkr går åt till att amortera på lånet. EPRA NAV per aktie är enligt bolaget 115 kr så en viss premie betalas i dagsläget. Lämnar det som en övning till läsaren att avgöra om det är motiverat eller inte.

Ägarbilden och managementbolaget bakom:

Bolaget har ingen egen personal utan förvaltas av Pareto Business Management AB. Aktien är listad på Nasdaq First North och bolaget har drygt 1400 aktieägare varav nästan 1200 är från Avanza. Tung Avanza profil med andra ord.

Största ägare är(2018-12-31):

NamnAndel % av kapitalKommentar
Alandia20,0 %Försäkringsbolag från Åland
EOJ 1933 AB10,0 %EOJ 1933 AB ägs av RFSU.
ICA-Handlarna9,2 %Förbund för ICA handlare
Socialdemokraterna5,0 %Ca 7 % av partiets portfölj
Avanza Pension3,0 %Kapitalförsäkringar m.m
Gadd SMP Fund2,6 %Aktiefond

Fördelar:

  • Enkel verksamhet – hyra ut en välbelägen fastighet i Stockholmsområdet
  • Stadig utdelning som tickar på 4 ggr om året.
  • Direktavkastning på ca 6,6 %.
  • Högbelång ger hävstång i uppåtgående marknad

Nackdelar:

  • Enda hyresgästen har sagt upp sitt hyreskontrakt.
  • Högbelånat bolag, substansen sjunker raskt vid nedgång på marknaden.

Sammanfattning:

Delarka tillsammans med Saltängen är ett av de två första enfastighetsbolagen man kommer att tänka på. Olika verksamhet och riskprofil. Delarka blir av med sin hyresgäst 2026. Tills dess behöver bolaget göra en plan på hur det skall fixa nya hyresgäster(för aktieägarans bästa gärna mer än en), säkra finansieringen och ombyggnation. Vem vet om inte någon köper bolaget och lägger in fler fastigheter och bygger någon form av nytt fastighetsbolag. Med tanke på förutsättningarna känns aktien hyggligt rätt värderad. Köper man aktien i dag borde man få 4-5 år med hygglig utdelning. Kanske sänks den framemot 2025-26 för att ansamla medel för renovering?

Disclaimer:

Inget av innehållet på bloggen utgör någon investeringsrådgivning och ska heller inte uppfattas eller nyttjas som sådan. Alla köp av aktier eller andra investeringsbeslut sker alltid på egen risk och ska därför också grundas på en egen bedömning och din egen analys av den aktuella investeringen. Artikelförfattaren äger inga akter i nämnad bolag vid tiden för publiceringen.